Туризм и общепит как точки роста на рынке коммерческой недвижимости Юга

Эксперты платформы «Авито Недвижимость» установили, что спрос на коммерческие площади под объекты общепита в 2022 году по сравнению с 2021 годом в Ростове-на-Дону вырос на 28%, а в Сочи – на 29%. Также растет интерес к гостиничной недвижимости. В донской столице за тот же период времени спрос на аренду увеличился почти на 90%, в то время как в Сочи – на 48%.

Игроки рынка подтверждают: внутренний туризм в России является стимулом к развитию рынков Юга. В то время как по другим категориям коммерческой недвижимости тенденции остаются прежними, потребность в гостиничных и ресторанных объектах растет.

Что происходит сегодня на рынке коммерческой недвижимости в России

«Рынок аренды коммерческой недвижимости в России претерпевает серьезные перемены вот уже третий год. Изменения паттернов поведения людей и компаний в связи с коронавирусными ограничениями, макроэкономические факторы — все это играет важную роль в данном процессе», — отмечает руководитель группы продаж в категории «Коммерческая недвижимость» на «Авито» Виктория Сафронова.

Как выявили аналитики крупнейшей платформы объявлений по продаже и аренде недвижимости, за последний год в России предложение на рынке коммерческих объектов выросло на 17%. Средняя арендная ставка по стране составляет 576 рублей за кв. м., что на 5% ниже, чем в предыдущем году. Также отмечается, что большинство игроков заинтересованы именно в аренде, а не в покупке объектов.

В текущем году на рынок влияли политические события, выразившиеся во влиянии санкций и частичного ухода ряда зарубежных компаний, отмечает совладелец столичного агентства недвижимости «Рентавик» Алексей Бондаренко.

«В течение марта 2022 года наблюдался спад запросов от клиентов на аренду и покупку коммерческой недвижимости, — отмечает эксперт. — Все были в режиме ожидания и наблюдали за геополитической ситуацией. В апреле наступила стадия принятия клиентами сложившейся в стране обстановки и с апреля по сентябрь спрос на аренду коммерческой недвижимости растёт. Среди арендаторов 80% — российские компаний, 20% — иностранные компании из Китая, Индии и Европы».

Алексей Бондаренко отмечает, что основными арендаторами выступают государственные организации, IT-компании, медицинские и нефтегазовые компании. В то же время, достаточно и небольших стартапов. Также, если до сентября количество предложений на рынке только росло, за счет ухода западных компаний, то сегодня эти площади практически заполнены отечественными клиентами.

По мнению директора основного филиала РБН Семёна Семёнова, для покупателей и арендаторов по-прежнему интересна торговая недвижимость. Уход западных компаний оказал небольшое влияние на трафик крупных торговых центров, но не критичное. По складской и производственной недвижимости ситуация не сильно изменилась с прошлого года – они по-прежнему в дефиците.

«Присутствует незначительная тенденция роста стоимости по отдельных сегментам недвижимости – на 3-5%. Это связано с повышением цен от застройщиков, — отмечает Семён Семёнов. — До конца текущего года можно спрогнозировать небольшой рост цен на коммерческую недвижимость. Так как осень является самым активным сезоном, до конца года можно ожидать увеличения стоимости на 2-3%».

ЮФО: аренда коммерческой недвижимости дорожает

По данным «Авито», в большинстве региональных столиц ЮФО стоимость аренды коммерческих площадей за последний год выросла. Так средняя арендная ставка в Волгограде увеличилась на 2,6% (до 350 рублей за кв. м.), в Ростове-на-Дону – на 2,7% (до 578 рублей за кв. м.), в Краснодаре – на 9% (до 635 рублей за кв. м.).

При этом в Волгограде и Краснодаре наблюдается и рост предложения — на 10% и 18,3% соответственно. Ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Ростова-на-Дону прокомментировал директор местного филиала РБН Дмитрий Парасюк.

«Главное что можно сказать — рынок живой. Есть сделки, есть желающие продать, купить или снять коммерческие объекты. Достаточно много предложений по аренде, однако, основным запросом в Ростове остается покупка готового арендного бизнеса с окупаемостью до 10 лет, гораздо меньше покупателей ищущих объект под свои нужды. Продавцы ведут себя в большей части очень аккуратно, зачастую завышая цену и, к сожалению, часто упуская возможность продать объект за адекватную рыночную стоимость. Тем не менее, покупатели с адекватными ожиданиями есть, сделки есть», — говорит Дмитрий Парасюк.

Эксперт также отмечает сегмент складской недвижимости, в котором наблюдается рост спроса, при этом присутствует ощутимый дефицит объектов.

Сочи – динамичные изменения на фоне роста турпотока

Наиболее динамичные изменения в Южном федеральном округе зафиксированы в Сочи. Как писал «Эксперт Юг», олимпийская столица активно развивается, привлекая масштабные инвестиции в туристическом сегменте. Рынок коммерческой недвижимости также отзывается на данные тенденции.

Сочи //Фото: пресс-служба администрации города-курорта

Предложение по аренде коммерческих площадей в Сочи за последний год выросло на 56% — в строй активно вводятся новые объекты. При этом, как отмечают в «Авито Недвижимости», увеличился запрос на площади под общепит, отели и гостиницы. По итогам последнего года рост спроса на аренду площадей под общепит в Сочи составил 29%, а на гостиничную недвижимость — 48%.

Как поясняет генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько, рост спроса на гостиничную недвижимость в Сочи обусловлен закрытием границ из-за ковида, а затем и санкциями. «В текущем году Сочи оказался в более выгодном положении в связи с отсутствием ограничений в работе аэропорта», — говорит Володько.

Эксперт также отмечает рост спроса на 20-30% в сегменте торговых площадей. «В целом такой рост пропорционален увеличению турпотока. Чем больше людей, тем больше требуется коммерческих площадей для размещения объектов общественного питания, магазинов, развлекательной индустрии и т.д.», — говорит Володько.

Несмотря на рост предложения и спроса, арендная ставка в олимпийской столице по итогам года снизилась на 5,6%. Впрочем, она все равно остается одной из самых высоких в ЮФО и составляет 755 рублей за кв. м.

«Предпринимателям сегодня проще принимать решения об аренде недвижимости в Сочи, так как тенденции достаточно долгосрочные, — говорит Илья Володько.— Скорее всего, в ближайшей перспективе в массовом порядке зарубежные направления не откроются. Поэтому большое количество туристов поедет в Сочи. Благодаря тому, что среди всех городов Черноморского побережья этот курорт является практически всесезонным, спрос на аренду недвижимости будет сохраняться в течение всего года, а не только в течение трех летних месяцев».

Растет ли спрос на общепит и гостиницы в Ростове-на-Дону

По информации «Авито Недвижимости», в 2022 году наблюдается заметный рост спроса на аренду помещений под кафе и рестораны в Ростове-на-Дону — на 28%. Также фиксируется очень высокий рост спроса на недвижимость под отели и гостиницы — до 90%.

Увеличение потребности в площадях для общепита объясняется общероссийской тенденцией. «Спрос на аренду помещений для общепита за год вырос на 22,3%. Это связано в первую очередь с отменой коронавирусных ограничений: уставшие от пребывания дома россияне вновь хотят посещать кафе и рестораны», — говорят в «Авито Недвижимости».


 Аномальный рост спроса на гостиничную недвижимость объяснить сложнее. Ростов никогда не был крупным туристическим центром. Однако тенденцию объяснила генеральный директор агентства «ТКФ «Рейна-Тур Нтв» Татьяна Нечепаева. По ее словам, в течение двух лет пандемии гостиничная отрасль находилась в состоянии упадка. Это было связано с ограничениями полетов по России, потерей командировочного трафика, который в основном обеспечивал заполняемость ростовских отелей, а также ростом затрат на коммунальные платежи, ростом цен на продукты. В этот период многие отели были вынуждены закрыться или уйти с рынка.

«Летом 2021 гостиничный рынок стал быстро восстанавливаться после снятия ограничений, — говорит Татьяна Нечепаева. — Целевой аудиторией гостей города стали автотуристы, следующие на Черноморское побережье и в Крым через Ростовскую область. Закрытие аэропортов Юга России ещё больше увеличило трафик автотуристов. Отели начали заполняться, что вызвало интерес к гостиничному сектору как к бизнесу».

Эксперт отмечает, что инвесторы рассматривают отельный бизнес как вложение в ликвидный актив, сохранение капитала в период экономической нестабильности. Заполняемость ростовских отелей приближается к 100%, что обеспечивает рентабельность вложений.

«Что касается аренды недвижимости, то на рынке Ростова таких предложений много, особенно если мы говорим о длительном проживании. В первую очередь это обусловлено стоимостью, так как многие отели используют в своей политике динамическое ценообразование и в период высокого спроса цены на номера в отелях повышаются, а цена на квартиры, например, достаточно низкая», — говорит Татьяна Нечепаева.

Дмитрий Парасюк также подтверждает увеличение спроса на гостиничную недвижимость уже в 2022 году.

«Гостиничная недвижимость достаточно узкий сегмент, где был и есть спрос, который сильно зависит скорее от наличия предложений, — говорит эксперт. — Есть объекты в работе, которые привлекают покупателей и арендаторов, но которые по разным причинам не реализованы на текущий момент. Спрос по данным объектам действительно выше, чем в 2021 году. Но это точечный интерес, не связанный с текущей обстановкой и ситуацией на рынке в целом».