Высотки в 50 этажей могут дорого обойтись Ростову-на-Дону

На сайте правительства Ростовской области появился проект изменений в решение о комплексной застройке территории старого аэропорта. Предельная высота жилых объектов составит не 32, а 50 этажей, а для зданий в общественно-деловой зоне предельные ограничения по высоте вообще не установлены. И, хотя пока ни одна строительная компания не озвучила свои планы по возведению зданий такого формата, споры в регионе на эту тему разгораются серьезные. И все они сосредоточены вокруг одного вопроса: нужны ли донской столице небоскребы, и какие проблемы могут возникнуть, если их все же возведут?

«Эксперт Юг» узнал мнение экспертов о возможном появлении таких высоток в Ростове, изучил историю аэровокзала и вспомнил скандалы, возникшие в ходе принятия решений о дальнейшей судьбе этой территории.

Аэропорт, который не дожил до 100 лет

Первый ростовский аэродром был открыт на окраине Нахичевани, в районе «Роствертола» в 1925 году, тогда же запустили первую регулярную авиалинию Ростов ─ Харьков. Уже в 1926 году полетели первые рейсы в Москву и Тифлис (сегодня Тбилиси). В 1938 году было принято решение о переносе городского аэропорта на Новочеркасское шоссе.

С годами аэровокзал неоднократно модернизировали. Годы шли, количество пассажиров росло. В 2007 году ростовская аэрогавань отметила юбилей — здесь обслужили более двух миллионов пассажиров. В 2013 году ростовский аэропорт занял десятое место в топе самых загруженных в России.

Вместе с потоком пассажиров рос и Ростов. Поэтому ещё в советские годы появилась идея перенести аэровокзал за черту города. Как минимум это предусматривалось в целях безопасности жителей города. Поводом стала и крупнейшая авиакатастрофа на старом аэровокзале. Она произошла в 2016 году, когда во время посадки разбился пассажирский «боинг» компании FlyDubai. В результате трагедии погибли 62 человека.

Новым аэропортом стал нынешний Платов, открытый в 2017 году. В течение нескольких лет первый аэропорт был заброшен. В 2021 году на его взлетно-посадочную полосу перенесли аксайский овощной рынок, а здание превратили в торговый центр.

Однако власти осознавали, что территория аэропорта – стратегически важная зона, которая требует перспективного развития. Ярмарку закрыли и было решено заняться планировкой этого участка.

«Застраивать территорию бывшего аэропорта исключительно жильем – это градостроительная ошибка. Не менее 2/3 этой территории можно застроить тем, что будет приносить доход городу – деловая застройка, современное экологичное производство и т.п. К тому же – это последний шанс построить на территории Ростова, не забираясь в пойму и в ООПТ (особо охраняемые природные территории – прим.), крупные регионального значения спортивные и культурно-просветительские объекты», — отметил архитектор, советник РААСН, директор «Южного градостроительного центра» Сергей Трухачев.

Территорию не могли поделить

Перед тем как в 2018 году была определена компания, которая займется строительством на территории старого аэропорта, произошли длительные судебные тяжбы.

После закрытия старого аэропорта его имущественный комплекс еще долго оставался предметом спора между двумя основными собственниками ОАО «Аэропорт Ростов-на-Дону» — структурами группы «Агроком» ростовского предпринимателя Ивана Саввиди и компанией «Ростоваэроинвест» (РАИ), которую контролируют структуры группы «Ренова» Виктора Вексельберга и правительство Ростовской области.

«Агроком» и РАИ обвиняли друг друга в создании «невыносимых условий» внутри общества. Стороны подали в суды не один десяток исков. Саввиди хотел зарабатывать на имущественном комплексе ОАО «Аэропорт Ростов-на-Дону», а «Ростоваэроинвест» добивался его ликвидации. Стороны долгое время не могли договориться о продаже, а в конце декабря 2020 года объявили о достижении перемирия.

Пока еще ни одна строительная компания не озвучила планы по строительству небоскребов на территории старого аэропорта. Фото: нейросеть Kandinsky

Позднее в 2021 году на сайте администрации Ростова-на-Дону было опубликовано постановление о разрешении ООО «Аэро-Сити» (структура Вексельберга) подготовить необходимую документацию по планировке и межеванию территории старого аэропорта Ростова. «Ренова» намеревалась построить 1,5 млн кв. м жилья, а также школы, детские сады, правительственный квартал до 2040 года.

Однако уже в 2022 году администрация города решила расторгнуть все договоры с главным претендентом на застройку старого аэропорта. Несмотря на договор аренды, в постановлении правительства №555 от 27 июня сказано, что эта территория будет использоваться по иному назначению, так как она находится в собственности Ростовской области. Министерство имущественных отношений донского региона направило иск в арбитражный суд, чтобы отсудить 85 га земли. ООО «Аэро-Сити», представляющее структуры «Реновы», подало апелляцию.

Ранее Минимущества через суд пыталось добиться повышения ежегодной арендной платы за землю бывшего аэропорта для «Аэро-Сити» — с 393 тысяч до 97,2 млн рублей. Однако суд ведомству в этом отказал.

Итогом судебных разбирательств стала новость о том, что строительные работы начнет «ЮгСтройИнвест», а не «Ренова».

Строят ближе к облакам

В апреле 2022 года губернатор Ростовской области Василий Голубев утвердил новый проект по планировке 367,86 га на территории старого аэропорта. Постановление опубликовано на сайте регионального правительства.

Застройщиком территории выступает ГК «ЮгСтройИнвест». Проект оценен в 132 млрд рублей. Согласно ему, на участке площадью 367,86 га планируется разместить около 1,5 млн кв. м жилья. Микрорайон запланирован как один из самых высотных в Ростове, предельные параметры для жилой застройки — до 35 этажей. При этом домами разрешено застроить до 40% территории. Еще 20% жилой зоны, согласно проекту, планируется озеленить. 55,6 тыс. кв. м выделено под жилую застройку в квартале, где скорее всего будет построен комплекс административных зданий. Всего на месте старого аэропорта смогут проживать свыше 47 тыс. человек.


Проектирование новых районов должно в себя включать и велосипедную инфраструктуру, считает Дмитрий Гусев. Фото предоставлено экспертом

При этом за период 2020-2023 годов в Ростове-на-Дону возведено 92 жилых комплекса высотой 20-25 этажей.

«Город нуждается в постоянном притоке жителей. Ему постоянно требуется жилье. Любой город безусловно должен быть обеспечен этим. Это новое строительство. Такое повсеместно распространено во всем мире, и у нас, и за рубежом. Всеобщий закон градостроительства – города растут», — ответил архитектор, советник РААСН (Российская академия архитектуры и строительных наук) Сергей Алексеев.

На застраиваемой территории будет возведено пять школ, 10 детских садиков, два парка, 14 бульваров и один храм с часовней. Согласно проекту, одна школа будет вмещать до 1,1 тыс. учеников, а один детский сад — до 250 детей. Кроме того, в микрорайоне планируются к строительству две поликлиники на 350 и 600 посещений в смену, стоматология на 150 посещений в смену, одна подстанция скорой медицинской помощи и отдельная детская поликлиника.

Не осталась без внимания и слабо развитая структура велодорожек в Ростове. Своим беспокойством по этой теме с «Экспертом Юг» поделился Дмитрий Гусев, урбанист и эксперт в области развития велосипедной инфраструктуры. По его словам, проектирование и застройка любых новых районов должна в себя включать и эту составляющую.

«Стоит отдельно обратить внимание, что обособленные велодорожки в микрорайонах - это еще не полноценная инфраструктура. Даже если вся территория будет покрыта, то это, конечно, хорошо, но жители должны иметь возможность добраться из точки А в точку Б, — подчеркивает Дмитрий Гусев. — Проект, который сделан в 2018 году, включает в себя сеть велодорожек. Эта сеть как раз запроектирована от старого аэропорта и соединена с велодорожкой на Пушкинской, которая сейчас уже есть и должна идти дальше до западного до ул. Малиновского, создавая тем самым артерию, которая соединяет разные районы города, а потом прирастает дополнительными ветками из других районов».

Однако в проектном документе правительства упоминаний о велосипедных дорожках на данном этапе нет.

Затраты на инфраструктуру в районе высоток

На сегодняшний день, по данным Skycity20.ru, Ростов занимает 4 место в рейтинге городов со зданиями выше 20-и этажей, их насчитывается 229. Среди других городов ЮФО Краснодар занял уверенную третью строчку с 285 строениями, Сочи на 13 месте, где всего 76 высотных зданий.

В Ростове-на-Дону официально нет предела этажности высотной многоквартирной застройки. Это указано в приложении к решению Ростовской-на-Дону городской Думы «Об утверждении Нормативов градостроительного проектирования городского округа "Город Ростов-на-Дону"» от 20.06.2023 года, что значения для такого типа жилой застройки — от 25 этажей.

Для сравнения, в Краснодаре ограничения по высотности имеются. В правилах землепользования и застройки, утвержденных решением городской думы краевого центра, максимально разрешенное количество этажей в многоквартирном доме - 9, однако "допускается размещение высотных доминант до 18 надземных этажей и предельной высотой не более 63 м на площади не более 35% от площади застройки надземной части зданий, строений, сооружений". Такие решения, по словам разработчиков документа, стимулировали применение квартальной застройки, увеличили длину фронта первых этажей и позволили вмещать в жилые дома больше коммерческих помещений, обеспечивая жителей социальными услугами.

В других городах ограничения могут быть связаны с сейсмичностью района. Например, в Новороссийске по строительным нормативам (СП 14.13330.2014 Строительство в сейсмических районах) допускается возведение зданий не выше 20 этажей, если дома строят из монолитного железобетона. В других случаях ограничения еще сильнее.

Помимо зданий важна инфраструктура, которая при планировании должна учитывать все потребности будущих жителей района и не создавать новых проблем.

«Проблемы, создаваемые инженерной инфраструктурой решаемы, вопрос только в том, сколько это будет стоить. А стоить будет дорого, причем платить за это (в виде тарифов или оплаты по бюджетным кредитам) так или иначе будем мы – налогоплательщики Ростова. Транспортные проблемы нового района, если его застраивать сплошь жильем, можно решить только с помощью скоростного внеуличного общественного транспорта», — уверен советник РААСН, директор «Южного градостроительного центра» Сергей Трухачев.

Строительство здания в 50 этажей для Ростова может стать новым этапом градостроительства. В то же время некоторые собеседники издания, пожелавшие остаться анонимными, отметили, что не видят проблемы в небоскребах. И, хотя возведение таких объектов может привести к возникновению финансовых и инженерных трудностей, в случае грамотного подхода в дальнейшем будет сформирована культура строительства подобных зданий

Пока на Дону нет компании, которая строила здания такой этажности, однако нельзя исключать, что такой исполнитель может появиться в будущем.