"Девелопмент-Юг" поставила для себя целью заходить в два новых региона в год. На фото - владелец и президент корпорации Сергей Иванов. Фото: СИК "Девелопмент-Юг"
Поделиться
Вице-президент «Девелопмент-Юг» Алексей Востриков сообщил, что в 2023 году уже был открыт филиал корпорации в Екатеринбурге, а в ближайшее время намечено открытие представительства в Новосибирске. На 2024 год намечен выход на рынки Нижнего Новгорода и Санкт-Петербурга.
Генеральный директор федерального девелопера «Неометрия» (в данный момент строит на Юге России) Марина Черненко заявляла о том, что компания «смотрит в сторону Москвы, и есть огромное желание присутствовать в этом регионе».
Эксперты считают, что такая тенденция в первую очередь связана с желанием освоить новые перспективные рынки и увеличить капитал компании. Статус «федерального» и присутствие в разных регионах при этом используются как маркетинговый инструмент, повышающий статус девелопера в масштабе страны. Однако при этом застройщикам нужно быть готовым к рискам, которые несет расширение географии присутствия.
Южные застройщики меняют рынки регионов
По данным ЕРЗ.РФ, в ТОП-10 девелоперов страны по объемам строительства входят три застройщика с Юга России. На пятом месте расположена краснодарская СК Dogma, которая в данный момент возводит 1,8 млн кв. м недвижимости. На 8 месте – ставропольский застройщик «ЮгСтройИнвест», с объемом 1,1 млн кв. м. На 9-ом – ГК «Точно» из Краснодара, с показателем 1 млн.
Также в ТОП-50 крупнейших игроков на рынке страны входят краснодарские девелоперы ГК «ССК», AVA Group, «ВКБ-Новостройки», «Девелопмент-Юг» и «Неометрия». Из Ростовской области – группа «МСК». Большинство компаний из списка уже имеют или планируют реализовать проекты за пределами Юга России.
Как отметил представитель «Девелопмент-Юг» Алексей Востриков, в корпорации уже давно провели ранжирование регионов России на предмет их привлекательности для экспансии. И в данный момент она реализует проекты в Астрахани, Перми, Екатеринбурге и Владивостоке.
«Оценивалась средняя заработная плата в городе, насыщенность и объемы рынка, масштабы миграции. Особенно важен вопрос доступности земельных участков. Их подбор – это всегда долгая и скрупулезная работа, бывают и случаи завышения стоимости, не говоря о частых переоценках. Иногда комфортнее приобретать напрямую у собственника, иногда – через посредников. Мы очень внимательно относимся к экономике каждого проекта, поскольку от этого зависит итоговая стоимость недвижимости», — пояснил Алексей Востриков.
По его словам, с приходом новых игроков региональные рынки часто сильно видоизменяются. В частности, когда «Девелопмент-Юг» зашла во Владивосток, в городе не было развитого девелопмента и проектов, способных конкурировать по уровню с теми, которые реализовывали краснодарские застройщики. Однако уже спустя четыре года рынок Владивостока стал одним из самых конкурентных в стране.
Если говорить об инструментах и механизмах экспансии, то сегодня девелоперы нередко заходят в новые регионы посредством участия в земельных тендерах ДОМ.РФ. Другой важной составляющей является договоренность с администрациями города и региона, которая чаще всего подразумевает комплексное освоение территорий и решение назревших инфраструктурных проблем в районе, выбранном для строительства.
Коммерческий директор ГК «Точно» Анастасия Маслеха рассказала, что в ближайшие пять лет группа компаний планирует реализовать три проекта за пределами Юга – два в Казани и один в Белгороде. И этими инициативами амбиции не ограничиваются – рассматриваются варианты в городах-миллионниках, включая Москву.
Она отметила, что выход на рынок другого региона, как правило, подразумевает строительство социальных объектов, тщательное изучение нормативно-правовой базы субъекта РФ, его специфику, а также диалог с властями. При этом кадры для запуска проекта подбираются в городе, в котором будет вестись строительство.
Вместе с тем южные девелоперы продолжают масштабироваться и в ближайшие к их штаб-квартире регионы. Хотя не всегда речь идет о жилой недвижимости. К примеру, холдинг Ava Group на Петербургском международном экономическом форуме 2023 года подписал соглашение о создании в Адыгее промышленного парка и бизнес-отеля.
В регионы – за стабильностью, в Москву – за капиталом
При этом южные девелоперы неоднократно заявляли об амбициях на получение федерального статуса. Одни говорили об этом как о планах, другие – как про уже свершившийся факт, указывая на широкую географию проектов в портфолио.
Управляющий партнер агентства недвижимости «Этажи» в Краснодарском крае Вадим Камалов считает, что федеральным статусом в реальности может обладать компания, которая имеет проекты и офисы продаж во всех округах России.
«Раньше было принято считать застройщика федеральным, если он представлен в половине регионов страны. Когда появились округа, стали оценивать по ним. И объемы строительства здесь совершенно ни при чем – они могут очень большими и в отдельно взятом регионе, что мы, к примеру, видим в Краснодарском крае. Однако на самом деле такой статус сам по себе еще ничего не означает. «Федеральность» — это прежде всего маркетинговый инструмент, повышающий узнаваемость бренда и доверие к компании – как у покупателей жилья, так и у органов власти в разных регионах России», — отметил эксперт.
По его словам, о стабильности застройщика можно судить лишь по эффективности его финансовой модели и внутренней структуры.
«Например, краснодарские девелоперы, на мой взгляд, в прошлые годы были одними из наиболее стабильных в стране. Я тогда говорил, что они легко могли бы зайти в абсолютно любой регион и показать там высокую маржинальность. Потому что они «росли» в условиях, когда средняя стоимость квадратного метра на Кубани составляла порядка 50 тысяч рублей при маржинальности в 35 тысяч. После пандемии, когда квадратный метр в Краснодарском крае подорожал в два и более раз, у девелоперов уже нет необходимости считать каждый рубль. На мой взгляд, они немного расслабились и уже не так озабочены эффективностью, как раньше», — подчеркнул Вадим Камалов.
Поделиться
Для "ССК" проект в Калининграде станет первым за пределами ЮФО. На фото – генеральный директор группы компаний Александр Мелишев. Фото: пресс-служба "ССК" Директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев считает, что компании выходят в новые регионы прежде всего за рынком: более интересным, маржинальным и развивающимся.
«Если говорить в целом по стране, то для некоторых компаний экспансия – это вынужденная мера. В качестве примера могу привести компанию «Брусника», которая работает в верхнем уровне комфорт-класса. Этот сегмент относительно небольшой в каждом городе, следовательно компания может иметь лишь от 4 до 6 процентов рынка. Для подобных девелоперов выход в другие регионы — необходимость. Они приходят в один регион, берут долю рынка, идут в следующие. Это вполне нормально», — прокомментировал эксперт.
Одним из фундаментальных отличий региональных девелоперов от крупных федеральных игроков является форма организации. По словам Сергея Разуваева, такие значимые московские группы, как ПИК, «Самолет» и «Эталон» являются публичными. Поэтому для них выход в новые регионы – это не только способ повышения маржинальности и эффективности, но и обязанность перед акционерами. Это позволяет им формировать в глазах владельцев акций образ устойчивого застройщика, заинтересованного в дальнейшем развитии и увеличении капитализации. Южные компании, как правило, устроены иначе – они принадлежат одному или нескольким основателям.
Сергей Разуваев отмечает, что региональным застройщикам для роста часто не хватает финансовых ресурсов, и выход на прибыльные рынки Москвы и Санкт-Петербурга является способом получения необходимого капитала.
Каких-либо потенциальных проблем с выходом региональных девелоперов на новые рынки эксперт не видит. По его словам, многие из них вполне способны выдержать такой уровень качества продукта, чтобы успешно конкурировать в новых локациях.
«Если вы посмотрите на рейтинг Единого ресурса застройщиков, то увидите, что в топ-10 застройщиков по потребительским качествам новостроек входят региональные девелоперы. Это говорит о том, что с точки зрения формирования продукта они не отстают от столичных коллег. Впрочем, речь только о массовом сегменте, в элитном опыт Москвы и Санкт-Петербурга на сегодняшний день несопоставим с регионами», — прокомментировал Сергей Разуваев.
