Через три года в России намерены отказаться от механизма долевого строительства в пользу проектного финансирования с помощью банковских кредитов. «Дорожную карту» этого процесса сейчас разрабатывают в правительстве РФ. Застройщики юга России считают, что отказ от «долёвки» приведет к росту цен на жилье на 35%, перетоку капитала из отрасли в банки, а на рынке останется не более 30% строительных компаний от сегодняшнего числа.
Через три года рынок жилья лишится одного из механизмов финансирования, а потребители — низких цен: президент Владимир Путин поручил кабмину совместно с Центральным банком и АИЖК разработать дорожную карту отказа от долевого строительства в пользу проектного финансирования. В свою очередь, в этот период будет действовать 214-ФЗ в новой редакции, который ужесточает регламент работы застройщика с деньгами дольщика. Строительные компании должны будут увеличить уставный капитал, отчислять процент в фонд обманутых дольщиков. Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года. Кроме того, вводится новый механизм работы с деньгами дольщика — счета эскроу.
При открытии счета эскроу для размещения средств дольщиков застройщик не сможет ими воспользоваться до окончания строительства, что исключает возможность исчезновения застройщика с деньгами дольщиков. Строительство в таком случае ведётся за счёт собственных и кредитных средств. В Минстрое РФ считают, что счет эскроу может стать альтернативным механизмом финансирования средств в строительство жилья на время переходного периода отказа долевого финансирования. По мнению участников строительного рынка юга России, которые выступили на круглом столе, организованном аналитическим центром «Эксперт Юг», переходный период в три года может вызвать обвал рынка жилья. В будущем из-за отказа от средств дольщиков жилье подорожает на 20-35%.
По словам генерального директора СК «Дионис» Сергея Скоробогатого, и отказ от средств дольщиков и использование эскроу счетов резко повысит себестоимость строительства жилья и соответственно спровоцирует рост цен, потому что в обоих случаях застройщик будет использовать заемные средства по высокой ставке (средняя ставка на сегодня — 11,8%). Цены на жилье могут вырасти на 30%. «Объем доступного жилья будет сжиматься», — прогнозирует он.
«Средний срок строительства — 2,5-3 года, на этот срок будут браться кредиты. Соответственно подорожание жилья с учетом кредита и инфляции может составить от 20 до 35%», — согласен генеральный директор ООО «Южные выставки» Александр Попонин (организатор ежегодной «Ярмарки жилья»).
Использование эскроу счетов и проектное финансирование сделает главными игроками рынка банки, считают застройщики. «Доходность уйдет в банки, а не в отрасль. Просто капитал перетекает со строительного рынка в банки», — говорит генеральный директор ООО «Краснодар Сити» Андрей Сигидин. По его словам, это приведет к снижению емкости рынка, так как отмена долевого строительства или заморозка денег на эскроу счете не даст застройщикам продавать квартиры с ценами на уровне котлована, а, значит, с рынка уйдет категория покупателей-инвесторов, которые приобретают недвижимость для последующей перепродажи или сдачи в аренду. А это порядка 30% сделок.
«Снижение объемов ввода жилья и рост цен неизбежны, — продолжает вице-президент строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Михаил Попенко. — При новом законодательстве на рынке могут остаться 25-30% застройщиков от сегодняшнего числа игроков».
По словам руководителя отдела аналитики СК «Неометрия» Ксении Рысенко, участники рынка в ожидании изменений, которые начнут действовать с лета 2018 года,начали активно работать над проектной документацией, чтобы получить разрешения на строительство до конца первого полугодия 2018 года.
«Это может привести к обострению ситуации с дольщиками, потому что застройщики набирают эти разрешения, а затем будут привлекать средства дольщиков под заведомо невыполнимые проекты. Стремление обезопасить дольщиков может привести к обратному эффекту в первое время», — предупреждает она.
«Срок в три года для полной ликвидации долевого строительства — это слишком быстро для рынка, — заключает генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько. — Это спровоцирует быстрый спад объемов жилья и рост цен. Если Правительство РФ изменит сроки на уровне 5-7 лет, он будет менее болезненным».
Все высказывания участников рынка были сделаны на круглом столе, организованном аналитическим центром «Эксперт Юг», партнёрами которого выступили компания «Кнауф» и адвокатское бюро Краснодарского края «Домащенко и Партнеры».
«Сегодня степень неопределенности на строительном рынке настолько высока, что трудно строить прогнозы, - говорит директор Южной сбытовой дирекции - филиала ООО «КНАУФ ГИПС» Сергей Бондаренко. - Банковский сектор тоже пока не понимает, как будет кредитовать застройщиков». По его словам, единственное, что может делать застройщик - сокращать издержки, применяя новые ресурсосберегающие технологии. «Мы как производители стройматериалов и поставщики системных решений готовы их предложить», - добавил он.
«Застройщики будут вынуждены мобилизоваться, сокращать часто раздутые штаты, оставить у себя исключительно профессионалов, перейти к вопросам качества стройки, внедрять инновации, — говорит управляющий партнёр адвокатского бюро Краснодарского края «Домащенко и Партнёры» Роман Домащенко. — Сейчас этим занимаются единицы, а после ужесточения требований работа над собой станет единственной возможностью существовать на рынке». По его словам, для застройщика важно найти собственную нишу и не гнаться за объемами, чтобы пережить сложный переходный период отказа от долевого строительства.
