В ближайшие три года рынок жилого строительства ждут колоссальные изменения — запланированное правительством РФ ужесточение требований к застройщикам, отмена долевого участия в строительстве и переход к проектному финансированию. Сейчас объём строительства с участием дольщиков достигает по стране 80%. На «круглом столе», организованном аналитическим центром «Эксперт ЮГ», застройщики юга России и другие участники рынка жилья, включая банкиров и производителей стройматериалов, обсудили эту проблему и пришли к выводу, что из-за новых законодательных инициатив цены на жильё вырастут на 20–30%. При этом с рынка может уйти до двух третей игроков. Партнёрами «круглого стола» выступили компания «Кнауф» и адвокатское бюро Краснодарского края «Домащенко и Партнёры».
Дорожная карта отказа
По данным органов Росстата, в Краснодарском крае объём ввода жилья за 10 месяцев 2017 года упал на 7,6% и составил 3,4 млн кв. м. При этом регион занял второе место после Московской области по объёму ввода жилья. У соседней Ростовской области падение всего на 0,3% за этот же период (1,7 млн кв. м). Но сейчас правительство РФ волнует больше даже не общий спад рынка, а обманутые дольщики. Минстрой РФ сегодня занимается решением проблем по 830 объектам, общее количество дольщиков по этим объектам составляет 36,6 тысячи человек. При этом, по словам министра федерального ведомства Михаила Меня, число участников долевого строительства таких объектов может составлять как минимум 86 тысяч человек. По данным руководителя рабочей группы партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александра Сидякина, обманутых дольщиков гораздо больше — около 130 тысяч человек. Изменения в 214-ФЗ, регулирующем долевое строительство, назревали давно. И вот недавно, в середине ноября, они оформились в поручения президента Владимира Путина разработать «дорожную карту» по переходу отрасли жилого строительства от долевого участия к проектному финансированию.
Пока отрасль будет переходить от «дешёвых» денег дольщиков к дорогим кредитам (средняя ставка сегодня составляет 11,8%), застройщикам предстоит жить по изменённому 214-ФЗ. Изменения в этот закон, которые должны вступить в силу летом 2018 года, обязывают застройщиков повышать уставный капитал, отчислять определённый процент в фонд обманутых дольщиков, привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года. Кроме того, вводится новый механизм работы с деньгами дольщика — счета эскроу. При открытии счёта эскроу для размещения средств дольщиков застройщик не сможет ими воспользоваться до окончания строительства, что исключает возможность исчезновения застройщика с деньгами дольщиков. Строительство в таком случае ведётся за счёт собственных и кредитных средств. В Минстрое РФ считают, что счёт эскроу может стать альтернативным механизмом финансирования строительства жилья.
Прогнозное сокращение
«Взять кредит на жилое строительство и сейчас сложно. Ещё сложнее будет, когда банкам придется увеличить объём выдачи кредитов в несколько раз, чтобы финансировать проекты строительства, — говорит генеральный директор СК “Дионис” Сергей Скоробогатый. — А заморозка средств на эскроу счёте — это фактически вынужденное кредитование. Это резко увеличит себестоимость строительства — процентов на 30». По его словам, новые законодательные условия приведут к тому, что рынок доступного жилья будет сжиматься.
Использование эскроу счетов и проектное финансирование сделает главными игроками рынка банки, считают застройщики. «Капитал перетечёт со строительного рынка в банки, — считает генеральный директор ООО “Краснодар Сити” Андрей Сигидин. — Это приведёт к снижению ёмкости рынка, так как отмена долевого строительства или заморозка денег на эскроу счёте не даст застройщикам продавать квартиры с ценами на уровне котлована, а, значит, с рынка уйдёт категория покупателей-инвесторов, которые приобретают недвижимость для последующей перепродажи или сдачи в аренду. А это порядка 30 процентов сделок».
«Средний срок строительства — два с половиной — три года, на этот срок будут браться кредиты. Соответственно подорожание жилья с учётом кредита и инфляции может составить от 20 до 35 процентов», — добавляет генеральный директор ООО «Южные выставки» Александр Попонин (организатор ежегодной «Ярмарки жилья»).
Сокращение предложения на рынке произойдёт не только из-за роста цен, но и из-за ухода многих игроков, так как не все компании соответствуют новым требованиям 214-ФЗ. «При новом законодательстве на рынке могут остаться 25–30 процентов от сегодняшнего числа застройщиков», — прогнозирует вице-президент строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Михаил Попенко. Снижение объёмов ввода жилья и рост цен, по его мнению, неизбежны.
По словам руководителя отдела аналитики СК «Неометрия» Ксении Рысенко, участники рынка в ожидании изменений, которые войдут в силу с лета 2018 года, начали активно работать над проектной документацией, чтобы получить разрешения на строительство до конца 1 полугодия 2018 года. «Это может привести к обострению ситуации с дольщиками, потому что застройщики набирают эти разрешения, а затем будут привлекать средства дольщиков под заведомо невыполнимые проекты. Стремление обезопасить дольщиков может привести к обратному эффекту в первое время», — предупреждает г-жа Рысенко.
Но самое главное, что ни у банков, ни у застройщиков нет понимания того, как финансовый сектор будет работать через три года — именно за этот срок предполагается окончательно перейти к проектному финансированию. Если государство намерено перейти на проектное финансирование, банкам придётся многократно увеличить объём выдачи кредитов. По данным члена бюро правления РСПП Леонида Казинца, совокупная стоимость всех строящихся домов по проектным декларациям сегодня составляет около 7 трлн рублей, в том числе 4,7 трлн — уже вложенные средства в строительство, а объём реально выданных застройщикам банковских кредитов на жилищное строительство составляет около 700 млрд рублей. «Чтобы исполнить поручение президента, банки должны будут за три года выдать кредитов проектного финансирования в девять раз больше, чем сейчас. Если этого роста не будет, объём строительства начнёт снижаться из-за недофинансирования»,— считает Леонид Казинец.
«У банков переизбыток ликвидности, и, в принципе, они смогли бы увеличить кредитование застройщиков, но ясности понимания того, как перейти на проектное финансирование за три года, пока нет», — говорит директор по развитию розничного бизнеса краснодарского филиала банка «Центр-инвест» Алексей Рашевский. По его словам, на рынок также влияет ключевая ставка, под которую подстраиваются и ипотечные продукты. В 2017 году она снижалась и по данным на ноябрь составила 8,25% годовых. Эта тенденция может продолжиться.
Оптимизация против инфляции
Впрочем, резерв для сдерживания цен всё же есть, считают застройщики. Прежде всего нужна работа по сокращению издержек. «Бороться можно только одним способом — быть на три шага вперёд, продумывать всё до мелочей, снижать затраты», — продолжает Сергей Скоробогатый.
«Застройщики будут вынуждены мобилизоваться, сокращать часто раздутые штаты, оставить у себя исключительно профессионалов, перейти к вопросам качества стройки, внедрять инновации, — говорит управляющий партнёр адвокатского бюро Краснодарского края “Домащенко и Партнёры” Роман Домащенко. — Сейчас этим занимаются единицы, а после ужесточения требований работа над собой станет единственной возможностью существовать на рынке». По его словам, для застройщика важно найти собственную нишу и не гнаться за объёмами, чтобы пережить сложный переходный период отказа от долевого строительства.
«Степень неопределённости на строительном рынке настолько высока, трудно строить прогнозы, — говорит директор Южной сбытовой дирекции — филиала ООО “Кнауф Гипс” Сергей Бондаренко. — Банковский сектор тоже пока не понимает, как будет кредитовать застройщиков». По его словам, единственное, что может делать застройщик — сокращать издержки, применяя новые ресурсосберегающие технологии. «Мы как производители стройматериалов и поставщики системных решений готовы их предложить», — добавил он.
«Потенциал сокращения издержек в отрасли огромен — он достигает 35 процентов. И если крупные компании это давно поняли, то другим застройщикам придётся этим заниматься сейчас, — уверен директор краснодарского филиала ГК “ЭНСИ” Михаил Келеметов. — Пока же проектировщик и исполнитель не заинтересованы в экономии денег застройщика-заказчика».
«Из-за отмены долевого строительства изменится механизм конкуренции, — добавляет Ксения Рысенко. — Отпадёт такой фактор, как надёжность застройщика, так как квартиры будут продаваться в уже сданных домах. Кроме того, инфраструктуру придётся показывать не на бумаге, а в реальном жилом комплексе». С нею соглашается генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько: «После перехода на готовое жильё работать качественно придётся всем, потому что застройщик будет вынужден показывать ровные стены и благоустроенные дворы вживую, а не в документах». По его словам, 214-ФЗ устарел, но государство решило простимулировать процесс его отмены. С Володько согласен генеральный директор ООО «Южная региональная строительная компания» Сергей Мартынов: «Долевое строительство существует только в России и в Китае. Это морально устаревшая форма рынка. Мы в компании давно перешли на продажу готового жилья». Главный минус в поручении президента — это сроки, считает г-н Володько. Три года — «слишком быстро для рынка». «Это спровоцирует быстрый спад объёмов жилья и рост цен. Если правительство РФ увеличит сроки до пяти-семи лет, переход будет менее болезненным», — добавил он.
