С 1 июля 2018 года в России в силу вступают поправки в закон о долевом строительстве — 214-ФЗ, которые ужесточают контроль над финансовыми средствами застройщика, полученными от участников долевого строительства и усиливают роль банков в процессе строительства.
Застройщики Юга говорят, что существенного роста цен из-за вступления в силу поправок не будет, по крайней мере, до конца этого года. Но в среднесрочной перспективе цены вырастут на 15-20%.
«Существенного повышения цен на жилье не будет, потому что цену диктуют не только издержки, но и рынок, а доходы населения по-прежнему падают, — говорит гендиректор MACON Realty Group Илья Володько. — Максимум мы увидим рост на 3-4% до конца года. Но в течение периода отказа от долевого строительства (ближайшие три года) мы увидим рост цен, как минимум, на 15%».
Руководитель объединения застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки » — крупнейшего южного застройщика (478,6 тысяч кв. м строящегося жилья в Ростовской области и Краснодарском крае) Сергей Геращенко рассказал «Эксперту Юг», что небольшие повышения ожидаются.
Другой крупный застройщик — АО «Патриот» (застраивает микрорайон Левенцовский) говорит о незначительном повышении цен, не связанном с поправками. «Наши объекты в Левенцовке пользуются стабильным спросом. У нас есть план по повышению цен, это происходит от степени готовности объекта и покупательского интереса к нему. Несколько дней назад прошло повышение цен, но оно никак не связано с 1 июля. В процентном отношении мы подняли цены на 1-3 % или на 500-1500 рублей за кв.м. Если говорить о рынке в целом, то он не такой, чтобы можно было существенно поднимать цены, потому что продажи встанут. И если не получится поднять цены, то компании будут снижать маржинальность, административные расходы, стараться любыми возможными способами снизить себестоимость квадратного метра, при этом не снижая качество продукта», — комментирует генеральный директор агентства недвижимости, входящего в АО «Патриот», «Магистрат-Дон», Павел Лепиш.
«Рост цен сдерживает рынок, на котором падают доходы населения, но, в конце концов, когда запасы по старым разрешениям, полученным до 1 июля 2018 года, закончатся, и на рынок будут выходить новые проекты, цены вырастут, поскольку новый закон повышает издержки застройщиков. Я думаю, это случится в феврале-марте следующего года, и рост цен составит около трех-четырех тысяч за квадратный метр», — считает генеральный директор «Строительного треста КСМ - 14» Владислав Григориадис.
По словам генерального директора «Юит-Дон» Андрея Шумеева, цены на жилье на Юге в последние годы значительно не росли. Колебания цен были на уровне 2-3% как в сторону роста, так и в сторону падения. «Вряд ли стоит ожидать значительного роста цен в ближайшее время, особенно учитывая платежеспособный спрос на сегодня. Другое дело, что рентабельность отрасли снизится из-за поправок в закон, а значит,не все застройщики справятся с этим вызовом», — говорит он.
«После вступления в силу поправок в 214-ФЗ существенного роста цен, по крайней мере, в течение полугода, не ожидается. С учетом того, что внесение поправок неоднократно переносилось, в дальнейшем ситуация будет зависеть напрямую от планов законодателей», — добавляет партнёр-аналитик СК « Неометрия» Ксения Рысенко.
По словам заместителя генерального директора по маркетингу ООО «АльфаСтройКомплекс» Дениса Серикова, цены незначительно растут из-за общего роста издержек в отрасли. «С начала года мы подняли цены примерно на 3-5% по разным объектам, но не из-за поправок в 214-ФЗ. Во-первых, растет себестоимость, во-вторых, у хороших застройщиков спрос достаточно высокий, и у нас есть возможность повышать цены, — считает он. — Последствия поправок мы увидим, скорее всего, уже в 2019 году, когда все положения вступят в силу, и многие застройщики реализуют продажи в объектах с разрешительной документацией, полученной до 1 июля 2018 года».
По данным аналитиков ЦИАН (крупнейшая база недвижимости в России), в январе-мае 2018 года цены на жилье на юге России практические не росли. Средняя стоимость квадратного метра на краснодарском рынке составляет 44 тысячи, на ростовском рынке — 57 тысяч рублей.
С 1 июля 2018 года даже для тех проектов, которые уже находятся в стадии реализации, предлагается ввести банковское сопровождение. Каждый застройщик должен открыть отдельный банковский счет в уполномоченном банке и вести все расчеты только с этого счета. При этом банк будет оценивать целевое назначение всех этих платежей. Для тех проектов, которые будут начаты с 1 июля этого года, банковское сопровождение также будет включать в себя право банка останавливать проведение расчетов, если возникнет подозрение по поводу нецелевого использования этих средств.
Кроме того, для застройщиков вводится опцион добровольного использования банковских эскроу-счетов (Списание средств в пользу застройщика с такого счета возможно только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.) для хранения средств дольщиков, а с 1 июля 2019 года использование эскроу-счетов будет обязательным. Также, по новым проектам застройщик будет получать одно разрешение на строительство на один объект, а не на весь проект. Поправки в 214-ФЗ были приняты, чтобы защитить участников долевого строительства от мошенничества со стороны застройщиков.
