Рэнкинг показывает, что самый востребованный формат для застройщиков сейчас — небольшие проекты в 25-50 тысяч кв. м с понятными сроками реализации и окупаемости, с повышенной добавленной стоимостью. Новые проекты комплексной застройки территории тоже есть, но это лишь четвёртая часть рэнкинга. И тем не менее они дают максимальный вес в общей стоимости проектов. Так, общий объём инвестиций рэнкинга составляет 114,4 млрд рублей. На пять проектов стоимостью более 10 млрд рублей приходится 62,6% стоимости рэнкинга (71,7 млрд рублей).
Краснодарский край: комплексная застройка на новых территориях и бизнес-класс в Сочи
Крупнейшие новые проекты комплексной застройки территории показывают, в каком направлении движутся два наиболее застраиваемых южных города — Ростов-на-Дону и Краснодар. Так, в 2018 году в Краснодаре началась комплексная застройка в посёлке Знаменский — район «Сосновый бор». Это перспективная территория, где, по данным мэрии, будет построено почти 600 тысяч кв. м жилья с социальной инфраструктурой. Третий в рэнкинге проект — тоже в Знаменском. Это ЖК «Родные просторы» компании «ЮгСтройИмпериал». Застройщик планирует построить более 350 тысяч кв. м жилья.
Краснодарский край примечателен тем, что в регионе крупные проекты реализуются не только в столице, но и во «вторых» городах. Лидирует Сочи, причём с жильём бизнес-класса. Крупнейшие проекты здесь — «Северная Бытха» за 5 млрд рублей и ЖК «Министерские озёра» за 3,5 млрд рублей. Это проекты бизнес-класса. Важно, что застройщики видят потенциал не только на Черноморском побережье, но и в промышленных городах. Так, “ЮгСтройИмпериал” вышел на рынок Армавира с крупным для города проектом за 2,3 млрд рублей — ЖК «Армавир Парк». До этого в Армавире практически не было рынка первичного жилья.
Ростовская область: новые лидеры взялись за застроенные территории
Рэнкинг показывает, что в ближайшие годы на рынке Ростова-на-Дону могут появиться новые лидеры в сфере строительства жилья. Это Московская строительная компания, которая застраивает две новые территории. Один из проектов компании — ЖК «Город у реки», реновация территории завода «Рабочий» за 6,1 млрд рублей. Второй будущий лидер — строительная компания «Галактика» с двумя проектами за 7,5 млрд рублей (ЖК «Сокол на Оганова» и ЖК «Сокол Градъ»). Крупнейший же проект в Ростове-на-Дону, начатый в 2018 году, это ЖК «Эко-район Вересаево» ГК «ЮгСтройИнвест» (24 млрд рублей) на территории бывшего лесопитомника Александровский. Застройщик заявляет полмиллиона «квадратов» жилья.
Стоит отметить, что новые строительные проекты в Ростове-на-Дону реализуются на уже застроенных территориях, тогда как раньше крупные проекты появлялись в «чистом поле» — на неосвоенных территориях.
Большая часть проектов рэнкинга — это один-три дома с инвестициями 1,5-2 млрд рублей. Строители и аналитики говорят, что такие проекты позволяют застройщикам не рисковать в период перехода на проектное финансирование. Даже массовая застройка будет разбита на этапы с меньшими объёмами, чем было принято раньше, считают они.
Рынок приценивается к новым рискам
По словам генерального директора Азово-Донской девелоперской компании Константина Швалёва, законодательные изменения и меняющиеся требования потребителя ведут к тому, что на рынке будет больше небольших проектов с повышенным уровнем комфорта. «Во-первых, крупные проекты эконом-класса имеют наименьшую рентабельность, а рынок только перестраивается на новую финансовую модель. Небольшие проекта комфорт- и бизнес-класса в переходный период дают понятную экономику. Кроме того, покупатель стал требовательнее, это тоже влияет на структуру рынка», — считает г-н Швалёв.
«За большую цену покупатель потребует высокого качества, а цена неизбежно будет расти, — добавляет генеральный директор компании “ЮИТ-Дон” Андрей Шумеев. — Поэтому рынок смещается в сторону жилья комфорт-класса». По его словам, рынок сейчас осторожно оценивает новые условия и не спешит выходить с очень крупными проектами.
«Все игроки рынка первое время будут осторожно оценивать риски в проектном финансировании, поэтому даже те, у кого есть крупные земельные участки, разбивают их на небольшие проекты или на очереди», — полагает партнёр-аналитик СК «Неометрия» Ксения Рысенко.
«Комплексная застройка не исчезнет с рынка. Это период ожидания и привыкания к новой схеме финансирования, ещё идёт медленное разъяснение того, как работать в изменившихся условиях, — считает управляющий партнёр компании “Манн, Черемных и партнёры” Иван Черемных. — Но новые рыночные условия потребуют от застройщиков большего профессионализма, больше финансовых и менеджерских ресурсов — теперь компаниям придётся доказывать свою эффективность перед банками. Кроме того, рынок, скорее всего, ждёт специализация — крупные компании усилят свои позиции в массовой комплексной застройке, а средние застройщики уйдут в небольшие проекты комфорт и бизнес-класса».
Генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько считает, что в ближайшее время рынок будет консолидироваться вокруг крупных компаний, а мелкие игроки, скорее всего, начнут уходить с рынка.
| № | Наименование проекта | Общая сумма инвестиций, млрд руб. | Компания реализующая проект | Субъект ЮФО | Краткое описание сути проекта | Период реализации проекта | Источник информации |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ЖК "Сосновый бор" | 25,00 | ООО «Стройэлектросевкавмонтаж» | Краснодарский край | 577 тыс. кв. м. три школы на 3300 мест, четыре детсада на 1720 детей, поликлиника, соцучреждения, зон отдыха, храм | 2018-2020 (первая очередь) | "Эксперт Юг" |
| 2 | ЖК "Эко-район Вересаево" | 24 | ГК «ЮгСтройИнвест» | Ростовская область | 540 тысяч кв.м. жилья, два детский сада на 1200 мест, школа на 1434 места, поликлиника, дом сбыта | 2018-2026 | ГК «ЮгСтройИнвест» |
| 3 | ЖК "Родные просторы" | 12,80 | ООО "ЮгСтройИмпериал" | Краснодарский край | 354 тысячи кв. м жилья, школа на 1550 мест, два детских сада, спорткомплекс с бассейнами, медицинские учреждения. | 2018-2025 | ООО "ЮгСтройИмпериал" |
| 4 | ЖК "Сердце Ростова-2" | 10,2 | "Московская строительная компания" | Ростовская область | 156 тысяч кв.м., собственная инфраструктура. | 2018-2022 | "Эксперт Юг" |
| 5 | ЖК "Город у реки" | 6,1 | "Московская строительная компания" | Ростовская область | Строительство девяти 25-этажных домов с паркингом, благоустройством и детскими учреждениями. | 2018-2023 | "Эксперт Юг" |
| 6 | ЖК "Северная бутха" | 5,00 | ООО "Стройгарант-Н" | Краснодарский край | Комплексная жилая застройка в Хостинском районе с социальной и инфраструктурой: поликлиника, детский сад, школа, торговый центр | 2018-2024 | ООО "Стройгарант-Н" |
| 7 | ЖК "Сокол на Оганова" | 4,1 | СК "Галактика" | Ростовская область | 203 тысячи кв.м. жилья, детский сад на 120 мест, медицинский центр, спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном, парковочное пространство на 1100 мест. | 2018-2023 | "Эксперт Юг" |
| 8 | ЖК «Министерские озёра» | 3,50 | AVA Group | Краснодарский край | Строительство ЖК в Сочи: 130 тысяч кв.м. | 2018-2022 | "Эксперт Юг" |
| 9 | ЖК «Сокол Градъ» | 3,5 | СК "Галактика" | Ростовская область | восемь домов 19-21 этажностью, детский сад, школа, зоны рекреации. | 2018-2023 | "Эксперт Юг" |
| 10 | ЖК «Лесной-квартал» | 3,02 | ООО «Специализированный застройщик «Стройинвестгрупп» | Республика Крым | Строительство многоквартирного жилого комплекса «Лесной-квартал» | 2018-2028 | "Эксперт Юг" |
| 11 | ЖК "Армавир Парк" | 2,30 | ООО "ЮгСтройИмпериал" | Краснодарский край | Строительство пяти 14-этажных домов на 940 квартир. | 2018-2023 | ООО "ЮгСтройИмпериал" |
| 12 | ЖК "Сказка" | 2,30 | ГК "Неометрия" | Ростовская область | Строительство 24-этажного жилого дома с благоустроенной территорией | 2018-2021 | "Эксперт Юг" |
| 13 | ЖК "Форт Адмирал" | 2,24 | ООО "Империал Коммерц" | Краснодарский край | Строительство 4-х 21-этажных домов бизнесс-класса в Туапсе. | 2018-2024 | ООО "Империал Коммерц" |
| 14 | ЖК "Скай Парк" | 2,20 | ООО"АльфаСтройИнвест" | Ростовская область | Три 25-этажных дома класса комфорт с четырехуровневой парковкой на 650 мест, детским садом, фитнес-клубом и | 2018-2022 | "Эксперт Юг" |
| 15 | ЖК "Мечников" | 1,5 | СК10 | Ростовская область | 6 домов от 2-25 этажей бизнес-класса, 8-уровневая парковка, 50 тысяч кв.м. | 2018-2021 | "Эксперт Юг" |
| 16 | ЖК "Аврора" | 1,5 | ООО «Универсальная строительная компания» | Ростовская область | Три многоэтажных жилых дома в 23-25 этажей, общая площадь - 27,3 тысяч кв.м. | 2018-2023 | "Эксперт Юг" |
| 17 | ЖК у рощи СКА | 1,5 | ООО «Гефест Южный» | Ростовская область | Строительство двух 25-этажных дома, площадь - 25 тысяч кв.м. | 2018-2020 | "Эксперт Юг" |
| 18 | ЖК "На Садовой" | 1,31 | ООО "АлМакс-Строй" | Краснодарский край | Три 19-ти этажных дома, детский сад на 40 мест, многоуровневый паркинг. | 2018-2021 | ООО "АлМакс-Строй" |
| 19 | ЖК "Инсити-life" | 1,30 | ООО "Инстити" | Краснодарский край | Два жилых дома переменной этажности с коммерческими помещениями на первом этаже, детский сад на 250 человек. | 2018-2020 | ООО "ИНСИТИ" |
| 20 | ЖК "Белые росы" | 1,10 | ООО "ЮгСтройИмпериал" | Краснодарский край | 9 домов средней этажности, коммерческая инфраструктура, детский сад. | 2018-2022 | ООО "ЮгСтройИмпериал" |
