93 100 13

​Из чего складывает реальная оценка недвижимости

1001
6 минут

Эксперт по элитной недвижимости Алексей Маралин рассказал о «подводных камнях» своего рынка

​Из чего складывает реальная оценка недвижимости

Поделиться

Работая в риэлторском бизнесе уже 18 лет, начинаешь более рассудительно и осознанно подходить к оценке объекта недвижимости, учитывая, что за последние пять лет рынок недвижимости Ростова-на-Дону и в целом России претерпел сильные изменения, которые коснулись, в частности, продавцов и, конечно, подхода к покупке потенциальных покупателей. Каждый раз, принимая объект в работу, мы сталкиваемся с тем, что большая часть продавцов считает, что цена может формироваться сама или произвольно назначаться собственником. И здесь возникает резонный вопрос: зачем тогда Вам обращаться к риэлтору? Возможно, Вы считаете, что знаете рынок лучше риэлтора, который ежедневно крутится в этом сегменте, осматривая огромное количество объектов недвижимости. И, самое главное, знает, по какой стоимости именно эти объекты продаются, а не то, сколько за них попросят, или за какую цену они выставлены в открытом листинге.

В этой статье я хотел бы отразить несколько моментов, которые вводят в заблуждение участников рынка. И самая главная проблема, вытекающая из моих суждений — объект не продается, более того, его даже не смотрят покупатели. Причина — ошибочные действия самих продавцов.

Разберем их наиболее популярные аргументы:

1. Курс растёт. Забудьте про валюту, мы живем в России, а здесь рынок недвижимости рублевый! И если квартира стоит 10 млн рублей, то она стоит 10 млн рублей, а не $150 тыс. Расчеты, да, возможны в валюте. А цена нет. Я прекрасно понимаю тех, кто имеет жильё за границей или имеет к ней непосредственное отношение. А что я куплю там за эти деньги? К сожалению, так. Продал по реалиям нашего рынка, перевёл в евро и в Испанию, чтобы купить апартаменты или виллу.

2. Я вложил больше. Тоже момент спорный. Построить жилой дом в 2005 г. или в 2012 г., вложив в него $1 млн — это круто. Но, если выставить на продажу объект недвижимости сейчас - это не $2 млн, как после очередного роста в 2013-2014 гг., а $500 тыс. в рублевом эквиваленте. К сожалению, реалии таковы. Рынок есть рынок. Бывают, конечно, исключения, но это штучные варианты, в которых использован грамотный подход в плане архитектуры и отделки, и на рынке 2018 г. они отвечают всем современным требованиям.

Поделиться

3. А мне же нужно продать и купить взамен на всю семью. Тут споров нет. Конечно же, мы как родители, всегда думаем о наших детях в первую очередь, и это правильно. Вопрос закрыт и точка. Но нужно не забывать о том, что Вам необходимо разъехаться, и купить взамен два жилья, а дочери машину. И чтобы после всего этого осталось немного денег на будущий ремонт в одном из приобретённых стройвариантов. И это всё по скромным подсчетам стоит 15,5 млн рублей. При этом дом, в котором Вы живёте, стоит максимум 10 млн рублей. Очевидно, что нереально это будет сделать. И не нужно ждать чего-то. На рынке недвижимости Ростова-на-Дону сейчас такой огромный выбор предложений, что Ваш объект даже не заметят. Пройдёт год или два, и ничего не изменится. Вы потеряете время, устанете продавать, и, в итоге, снизите цену. Так, в 2018 г. или 2019 г. можно было бы продать дом за 10 млн рублей, а в 2021 г. уже за 8 млн рублей. Если вы готовы пересмотреть и немного откорректировать свой запрос, то решите свою жилищную проблему уже сегодня. И не стоит полагаться на то, что через два года что-то изменится. Это маловероятно.

Сейчас на полученные от продажи дома 10 млн рублей Вы купите небольшой двухкомнатный стройвариант в центре города в пределах 4 млн рублей, однокомнатную квартиру в пределах 3,5 млн рублей, за 1 млн рублей хороший автомобиль класса «комфорт» и ещё останутся деньги на ремонт. А позднее Вы купите то же самое, только в цене будет разница в плюс-минус 2 млн рублей. Что в итоге? Теряем время, друзья!

4. А мне оценили дороже. «Ко мне приходили Ваши коллеги и сказали, что моя квартира стоит 8,5 млн рублей, а Вы говорите 8 млн рублей. А на доске «Авито» и «Циан» много предложений и за 9,5 млн рублей. Зачем Вы занижаете цену? Хотите быстрее продать?» Все верно. Кто может оценить правильно объект недвижимости на этом рынке? Риэлтор, который постоянно «в рынке» и продаёт недвижимость именно в этом сегменте, а не просто продает все подряд. Запомните, друзья: правильная оценка делается на основе проданных предложений в Вашем доме или районе! И точка. Просто доверьтесь профессионалам.

Поделиться

5. Мой сосед продал дороже. На этот вопрос тоже есть емкий, но, в тоже время, краткий ответ: а Вы присутствовали при расчете? Вы видели сумму в договоре? Мы же все прекрасно понимаем, продав любой объект недвижимости, автомобиль или б/у компьютер, мы всегда скажем, что продали дороже полученной суммы. Это же «золотое правило». Как же выглядеть глупо, если ты продал дешевле? Это же недопустимо. И это факт.

6. Я никуда не спешу. Один из основных моментов нынешнего рынка, фраза, которую я и сотрудники компании слышим чуть ли не на каждом приёме объекта в работу «я не спешу продавать...». Запомните, друзья!!! Эта фраза работает на растущем рынке. Помню, в середине 2000-х гг., когда рынок действительно был активный и гиперрастущий, можно было поставить цену и ждать. Появлялись клиенты, и можно было устроить аукцион, когда ещё нет котлована: покупаешь новостройку по договору долевого участия «на бумажке», и через 3-6 месяцев продаёшь ее с доходом в 30%. Да, были времена. Мы, риэлторы, помним каждый день, месяц и год, когда и как менялся рынок в то время, а покупатель в те года приобрел объект, и сейчас решил стать продавцом. Времена повторяются. «Я никуда не спешу». Слушайте профессионала! «Никуда не спешу» приводит к тому, что Вы заведомо выводите объект на рынок недвижимости по высокой и неликвидной цене, и, в итоге, теряете время и деньги. Поверьте, риэлтор не нацелен на быструю продажу и занижение Вашей цены! Мы заинтересованы создать качественный продукт, сформировать правильную стоимость, и только после этого предоставить его будущему покупателю. При этом он может реально поторговаться и приобрести объект в срок от 3-х до 6-ти месяцев. Если объект продается дольше, Вы потеряли время и деньги.

И в заключении хочу сказать: выберите себе риэлтора, заключите с ним договор, чтобы он и компания, в которой он работает, представляли Ваши интересы на рынке. Поверьте мне, дешевле или дороже рынка риэлтор никогда не продаст. Он продаст за ту стоимость, которую предложит рынок. Экономьте время и деньги!

Удачных Вам сделок, друзья!

С уважением, Алексей Маралин

Каталог элитной недвижимости на www.maralin.ru

0
0
0
0
0