Изменения в ИТ-ипотеке грозят региональным компаниям

Новости насчёт ИТ-ипотеки приходят одна за другой. В середине лета Минфин объявил об изменении условия ИТ-ипотеки, исключив возможность приобрести жилье в Москве и Санкт-Петербурге, а также вычеркнув из программы сотрудников компаний, которые зарегистрированы в этих городах. Тогда же ввели условие, согласно которому заёмщик должен работать в отрасли, пока не выплатит кредит, и дважды в год об этом отчитываться перед банком.

В сентябре замминистра финансов Иван Чебесков проанонсировал возможную корректировку: IT-специалистам, проживающим в регионах и работающим на московские компании, могут позволить оформлять ипотечные кредиты по ставке 6% в своих городах. А в конце сентября Сбер сообщил о приостановке выдачи «в связи с исчерпанием кредитов» — впрочем, об этом объявляли разные банки в течение года, а потом лимиты добавляли.

Какова статистика выдачи ипотеки айтишникам, насколько полезна для отечественной ИТ-отрасли жилищная госпрограмма и что с ней будет дальше, разбирался «Эксперт Юг».

ИТ-ипотека в разы отстаёт от семейной

ИТ-ипотека — один из трех оставшихся жилищных кредитов с субсидируемой ставкой. Она всегда была наименее популярной по сравнению с другими программами господдержки. По данным Дом.РФ, в августе 2023 года выдано 4 тыс. ИТ-кредитов на общую сумму 35,1 млрд рублей, в июле 2024 года — 2 тыс. кредитов на 23 млрд, а в следующем месяце — всего 300 кредитов на 3,9 млрд. При этом участвовали в выдаче всего шесть банков, и для всех, кроме банка ДОМ.РФ — 15%, ИТ-ипотека занимала считанные проценты и даже доли процента от общего числа выданных жилищных кредитов.

Весь год банки то приостанавливали выдачу таких кредитов в связи с исчерпанием лимитов — утвержденного объема кредитов, за которые банки могут получить субсидию из федерального бюджета на возмещение недополученного дохода — то опять запускали. Тем не менее, за 8 месяцев 2024 года российские айтишники оформили на 78% ипотечных кредитов больше, чем за тот же период предыдущего года — 29,6 тыс. на сумму 280,5 млрд рублей (для сравнения, показатели более массовой семейной ипотеки — 246 тыс. кредитов на 1, 3 трлн рублей).

«Если сравнить интерес пользователей нашего финансового маркетплейса, который работает со всеми банками страны, к семейной ипотеке и ИТ-ипотеке в ретроспективе двух лет, можно констатировать, что количество запросов на первую госпрограмму всегда в разы превосходило вторую, — рассказал исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. — Летом 2022 года, когда ИТ-ипотека только стартовала, разрыв достигал 20 раз. В течение 2023 года по количеству запросов семейная ипотека превосходила по количеству запросов «айтишную» в 8-10 раз.

Нарастающим итогом за два года к сентябрю 2024 года разница в онлайн-запросах сократилась до 4 раз. Сейчас правила ИТ-ипотеки стали жёстче, она закрыта для сотрудников компаний из Москвы и Санкт-Петербурга, где до июля ИТ-заёмщики совершали максимальное количество сделок. В результате по итогам августа количество онлайн-запросов на ИТ-ипотеку на «Выберу.ру» сократилось в 3 раза по сравнению с пиковым показателем II квартала. По семейной ипотеке динамика падения сопоставима. Но интересно отметить, что с начала сентября 2024 года семейная ипотека вновь обгоняет ИТ-ипотеку 12 раз по количеству онлайн-запросов наших пользователей».

Элемент национального HR-бренда

Руководители ИТ-компаний, как южных, так и столичных, отзываются о льготной госпрограмме по-разному. Например, Александр Букуров, директор ростовского диджитал-агентства «Вебпрактик» и президент фонда «Развитие ИТ-образования» говорит, что его сотрудники активно воспользовались льготной программой, в том числе и благодаря спецпрограмме банка «Центр-инвест», которая позволяла покупать жилье не только в новостройках, но и на вторичном рынке.

Основатель и управляющий еще одной компании из Ростова-на-Дону RNDSOFT Роман Забродин, наоборот, ажиотажа не заметил:

«От многих коллег-руководителей я слышал, что их сотрудники пользуются этой программой. В моей компании из 100 сотрудников такую ипотеку взяли всего 6 человек. Почему такая маленькая цифра, хотя зарплаты у нас выше среднероссийских, я сказать не могу».

Роман Забродин (справа): «В моей компании из 100 сотрудников такую ипотеку взяли всего 6 человек». Фото: «Эксперт Юг»

Сотрудники компаний используют льготную госпрограмму не только для улучшения жилищных условий, но и в качестве инвестиций. Марк Креймер, сооснователь ИТ-сообщества и сети коворкинг-санаториев Steford, считает, что для государства ИТ-ипотека — инструмент мотивации айтишников к работе и жизни в России:

«Я бы рассматривал в текущем виде ИТ-ипотеку как один из элементов национального HR-бренда, — говорит он. — а вот систематические трудовые путешествия, совмещение работы с исследованием регионов нашей страны, а не привязка в одному городу ипотекой, — это основа для роста производительности труда и мотивации к работе в России. Лучше развивать условия для трудовой мобильности внутри страны, инфраструктуру, позволяющую работать из разных мест, совмещая труд с отдыхом, заботой о здоровье, благополучии и обучением в разных регионах».

Он подчеркнул, что в Красной Поляне нет новостроек, и это не позволяет купить жилье в ИТ-ипотеку, но это не мешает приезжать на курорт для работы и отдыха 10 тысячам айтишников в год. А некоторые приобретают квартиру в Сочи или других городах и сдают в аренду.

Ведущий инженер компании Proscom со штаб-квартирой в Москве Денис Беляев также сообщил, что большинство его знакомых использовали этот инструмент для приумножения своего дохода — например, приобретали студию в Москве и зарабатывали на росте цены квадратного метра.
Среди москвичей, которые теперь лишены возможности воспользоваться льготной программой, спрос высок и мог бы стать ещё выше, если бы не было ограничекний, ответил Ярослав Баджурак:

«Мы как представители отрасли можем сказать, что за два года существования программы такую ипотеку взяли около 15% наших сотрудников. Этот процент мог бы быть более внушительным, если бы не было ограничений к зарплате и возрасту участника госпрограммы. Кроме того, за последние два года в экономике страны и геополитике случилось немало шоков, что заставило многих пересмотреть планы на жизнь. Однако двое из трёх наших коллег, включая «удалёнщиков», хотели бы иметь возможность взять ИТ-ипотеку в дальнейшем».

Изменение условий усилит отток из регионов

Закрытия ИТ-ипотеки ждать не стоит: в июле правительство продлило льготную программу до конца 2030 года, хотя и подняло ставку с 5 до 6%. На банковском рынке такие предложения крайне ограничены, поэтому она будет пользоваться спросом.

Но если по инициативе Минцифры правительство разрешит «удаленщикам» брать ипотеку в регионах, жилищную отрасль ввиду крайне малых объёмов это не поддержит, а региональные компании, которым и так сложно привлечь сотрудников, подкосит.

«После пандемии московские ИТ-гиганты перестроили свои бизнес-процессы под удаленные форматы взаимодействия с сотрудниками и активно пошли в регионы за кадрами. В итоге сегодня многие специалисты работают на московские компании, не выезжая из своего региона. Из-за этого HR-тренда региональные компании испытывают жесткую конкуренцию за кадры. Льготная программа ИТ-ипотеки стала очередной мерой поддержки именно регионального бизнеса в этой конкурентной борьбе и мотивировала специалистов остаться в регионах», — говорит Александр Букуров.

Александр Букуров: «Региональные компании испытывают жесткую конкуренцию за кадры». Фото: соцсети собеседника

Он считает, что решение правительства, если оно будет принято, нивелирует усилия региональных компаний по подготовке ИТ-кадров:

«Мы плотно взаимодействуем с вузами, вкладываемся в развитие своих сотрудников, выращиваем из джуниоров мидлов, сеньоров. А потом крупные столичные компании покупают готовых специалистов просто за счёт высоких зарплат. И мы опять окажемся в условиях несправедливой конкуренции».

С ним солидарен Роман Забродин: «У местного IT-сообщества действительно есть проблема оттока специалистов в крупные проекты, которые находятся в Москве и Санкт-Петербурге, так как там предлагают достаточно большие зарплаты. Региональный бизнес от этого страдает, мы лишаемся необходимых ресурсов, нам сложно конкурировать с федеральными зарплатами. Поэтому мы надеялись, что программа будет рассчитана только на региональные компании. Если разрешат брать ипотеку тем, кто работает на столицу, отток продолжится».

Московские компании, которые создают рабочие места в регионах, ожидаемо заинтересованы в положительном решении вопроса, который инициировало Минцифры.

«На наш взгляд, исключение из госпрограммы столичных регионов, а также региональных сотрудников компаний с “пропиской” в столицах, сократило аудиторию ИТ-ипотеки почти на 80%, — говорит Ярослав Баджурак. — В итоге наши коллеги, которые работают за пределами Москвы и Санкт-Петербурга, сейчас не могут воспользоваться льготами даже для покупки квартир в своих регионах. Подчеркнём, речь не только о “Выберу.ру”. Подавляющее большинство ИТ-компаний имеют подобную распределённую бизнес-модель. Полагаем, что распространение льгот на “удалёнщиков” или сотрудников филиалов вернёт в ряды заёмщиков до 55-65%, то есть двух человек из трёх из числа тех, которым льготы сейчас недоступны».

Ожидают рост спроса на свои услуги после изменения условий и риэлторские компании. Например, руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов считает, что это не нововведение, а ожидаемое дополнение к уже действующему постановлению.

«Возможность распространить IT-ипотеку на специалистов, которые живут регионах, но работают на московские компании, должен был решится еще в августе, но правительство его отложило с примерной формулировкой “мы подумаем, как лучше сделать”. После того как ИТ-ипотеку закрыли для специалистов, работающих в компаниях Москвы и Санкт-Петербурга, спрос на данную программу значительно упал, так как в столицах работает или зарегистрировано не менее трети всех ИТ-компаний России. Вторым сильным ударом для льготной программы стал запрет на покупку квартир в Москве и Санкт-Петербурге, так как ранее около той же трети спроса приходилось на данные регионы. В итоге из хорошей федеральной программы ИТ-ипотеку сделали программой региональной, четко направленной на поддержку и развитие отрасли в регионах. А это в свою очередь привело к сильному снижению ее популярности».

Региональные компании привлекают сотрудников в том числе созданием дружного сообщества. Фото: RNDSOFT

Он считает, что это логичный и ожидаемый шаг, который увеличит спрос на программу, особенно в городах-миллионниках, и при этом укрепит ее статус в качестве региональной программы поддержки ИТ-отрасли и ее специалистов.

«Анализировать в точных цифрах то, как это нововведение повлияет на программу, сложно, так как еще непонятно, как будет осуществлен контроль за такими сделками, — добавил Максим Чурилов. — Достаточно ли того, что квартира приобретается в регионе, а сотрудник просто заверил банк, что фактически там живет? Или будет важен сам факт прописки в любых регионах, кроме столичных?».

Крепостное право для айтишников

У ИТ-ипотеки есть и еще один недостаток, на который указывают специалисты. Как по старым, так и по новым правилам заёмщик сохраняет право на льготную ставку, только если он продолжает работать в отрасли и каждые полгода подтверждает факт занятости банку-кредитору. Иначе ставка по кредиту будет повышена до рыночной с текущих 6% до 21-22%.

«Ранее требование к занятости действовало в течение пяти лет. По сути из-за удлинения “ценза осёдлости” для заёмщиков ИТ-специалисты стали “крепостными”, — отмечает Ярослав Баджурак. — Но и тут проблема, ведь требования к компании-работодателю также постоянно меняют. Сейчас, помимо аккредитации в реестре Минцифры, регистрации (КПП нестоличного региона), необходимо, чтобы компания имела налоговые льготы как представитель ИТ-отрасли. Иными словами, в один “прекрасный” день может оказаться, что работодатель заёмщика лишился преференций. Следовательно, сотрудник компании потерял право на субсидию ставки кредитования».

Такого же мнения придерживается и Денис Беляев из компании Proscom:

«То, что ИТ-специалист должен продолжать работать в аккредитованных компаниях на протяжении всего срока ипотечного договора, значительно снижает количество заинтересованных специалистов, в особенности тех, кто ищет варианты приобретения своего первого жилья. К тому же, льготные ипотечные программы гораздо более строги к документам застройщика — можно приобрести только новое или строящееся жилье».

Именно эта норма может охладить интерес потенциальных заёмщиков к льготной ипотеке, притом, что на положение региональных компаний по отношению с столичным не повлияет никак.