Карта индустриальных парков прирастает с Юга

В последнее время тема инвестиций в индустриальные парки становится все более популярной и в среде инвесторов, и в среде региональных управленцев экономикой. Это связано, с одной стороны, с тем, что другие сегменты недвижимости перестали демонстрировать привлекательную доходность, и на их фоне индустриальная недвижимость выглядит достаточно хорошо – ее доходность оценивается около 12% годовых. С другой стороны, всем очевиден тренд: развитие индустриальных парков сегодня – вопрос, активно курируемый государством, поскольку они способствуют экономическому развитию регионов. По данным Ассоциации индустриальных парков, инвестиции резидентов индустриальных парков в России по итогам 2021 года составили 341 млрд руб., что на 133 млрд руб. больше, чем годом ранее. 2022 год изменил портрет инвестора, но активизировал действия государства.

Тектонические сдвиги в промышленном девелопменте

«Но не обойтись и без вызовов. Первый из них – более половины всех капиталовложений в индустриальные парки в России по итогам 2021 года – это инвестиции иностранных компаний, - рассказывает Феликс Блинов, генеральный директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал». - Получается, что сегодня мы ищем замену тем 50% капитала, которые ушли с рынка. Средние инвестиции иностранных компаний в создаваемое производство превышали 2,3 млрд руб., а средняя стоимость создания рабочего места - 13,5 млн. руб. Российские резиденты – это преимущественно малый и средний бизнес, со средним объемом инвестиций в 200 млн руб.̆ и стоимостью создания рабочего места в 4,4 млн руб. Получается, что основные инвестиции в индустриальную инфраструктуру были иностранными, и насколько сегодня российские компании могут закрыть эту потребность – вопрос, в решении которого не обойтись без активного участия государства. Поэтому крайне важно, чтобы государство и дальше двигало эту тему».

«Среди наиболее важных причин того, что число индустриальных парков стабильно растет, можно отметить спрос со стороны инвесторов и активная государственная поддержка этих проектов, - отмечает Борис Богоутдинов, управляющий партнер ООО «Консалтинговая компания «2Б Диалог». - Подобных площадок становится все больше во многом из-за того, что в последние годы регионы активно финансируются под производство новой продукции. В сегодняшней ситуации этот вопрос стал особенно актуальным, поскольку возникла острая необходимость импортозамещения и повышения производительности труда. Многие индустриальные парки создаются в рамках программ комплексного развития территорий. Такие проекты играют важную роль в развитии промышленности и других секторов экономики, чему также способствует формирование нормативно-правовой базы в этой области».

Источник: Ассоциация индустриальных парков

В какой-то степени государство уже становится со-инвестором таких проектов, компенсируя до 100% затрат на создание или модернизацию инфраструктуры индустриальных парков, закупку оборудования, присоединение к инженерным сетям и погашение кредитов (согласно Постановлению правительства РФ от 23.06.2022). В июне 2022 года был запущен механизм промышленной ипотеки – на строительство или покупку производственных помещений, в рамках которой инвестор сможет получить заем под залог недвижимости по льготной ставке 5%. 

Государство как соинвестор на Юге России

«Большинство парков десять лет назад были частными. Но уже пять лет назад до половины парков стало создавать государство, - говорит Денис Кузенков, генеральный директор Корпорации развития Краснодарского края. - Появились возможности использования бюджетных средств для создания инфраструктуры – и это стимулирует развитие парков и производств. В результате темпы развития производств в регионах сильно увеличились».

В 2023-24 годы Корпорация развития Краснодарского края инвестирует 5,6 млрд рублей в создание государственного индустриального парка «Армавир», куда уже сегодня заявлено проектов на 60 млрд рублей. А до 2030 года планируется создать еще два индустриального парка за счет бюджетных денег.

Ростовская область идет несколько иным путем. Сейчас здесь идет работа по созданию особой экономической зоны (ОЭЗ) в Новочеркасске. 

«Ставку делаем на создаваемую особую экономическую зону в Новочеркасске, - сказал «Эксперту Юг» Александр Скрябин, заместитель губернатора Ростовской области. -  Сейчас мы набрали пакет инвесторов, которые заинтересованы развиваться на новой площадке. Площадка им интересна, поскольку на ней есть вся необходимая инфраструктура. Весь пакет документов был направлен в Минэкономразвития России, он уже одобрен, мы получили концептуальную поддержке инициативы региона. Следующий этап – рассмотрение заявки правительственной комиссией. Мы надеемся, что в этом году решение о создании ОЭЗ будет принято».

Как отмечают в министерстве экономического развития Ростовской области, за пять лет на территории ОЭЗ планируется разместить до 50 производств. При этом в регионе действует закон, по которому промышленные инвесторы могут получать субсидии на возмещение затрат по подключению к инфраструктуре в размере от 50 до 80% от понесенных затрат. Этот механизм в том числе стимулирует создание частных индустриальных парков. На этот вид поддержки на 2023 год предусмотрена приличная сумма – 5 млрд рублей.

ЮФО и СКФО пока отстают по количеству индустриальных парков
Источник: Ассоциация индустриальных парков

«Происходят тектонические сдвиги. Можно с уверенностью сказать, что динамика у индустриальных парков положительная, - говорит Ирина Бондарева, бизнес-эксперт в сфере недвижимости, редевелопмента промышленных территорий. - Сегодня в южном регионе в общей сложности действуют, строятся и находятся на стадии проектирования почти 70 разнопрофильных отраслевых индустриальных парков. По моим оценкам, Крым — новая точка роста в сегменте индустриальных парков, неплохо развивается сектор в Ставропольском крае и Волгоградской области. Если говорить об особенностях Юга, это то, что многие локальные инвесторы и предприниматели начинают развивать свои промышленные объекты на местах. Это стимулирует развитие индустриальных парков. Когда есть спрос, появляется и предложение». 

«В регионе (на Юге – ред.) очень маленькая доля индустриальных парков получила аккредитацию в Минпромторге России, что резко ограничивает их возможности получения господдержки, - говорит Моисей Фурщик, управляющий партнер компании «Финансовый и организационный консалтинг». - Так, согласно информационной базе, которую ведёт Ассоциация индустриальных парков, из 38 объектов ЮФО и СКФО в реестре находится лишь семь штук. Возможно, что многие из региональных индустриальных парков не удовлетворяют стандартам, либо не осознают важность официальной аккредитации. А без государственной поддержки сложно создавать крупные и эффективные площадки, обеспечивать быстрое и адекватное подключение инфраструктуры».

Таблица. По количеству индустриальных парков лидеры сегодня на Юге России Ставропольский и Краснодарский края

Регион	Количество парков
Московская область	67
Татарстан	23
Башкортостан	14
Ленинградская область	12
Калужская область	11
Новосибирская область	8
Ставропольский край	7
Белгородская область	7
Краснодарский край	6
Воронежская область	6
Ростовская область	2

Источник: Ассоциация индустриальных парков

Денис Кузенков разъяснил, как считается эффективность вложений бюджетных средств.  Учитываются три основные позиции: объем привлечения частного капитала на территорию региона, объем возврата в виде налогов, а также общий социальный эффект, связанный с созданием новых рабочих мест в регионе. «Сегодня, по нашим расчетам, на каждый рубль вложенных бюджетных средств мы привлекаем 12 рублей частных инвестиций и получаем в течение 10 лет более 4 рублей возврата в виде налогов в консолидированный бюджет. Четыре рубля на рубль за десять лет – это неплохая бюджетная рентабельность. Плюс общий социально-экономический эффект, связанный с созданием новых рабочих мест. Вы понимаете, что такое 2,5 тысячи квалифицированных рабочих мест для Армавира?»

«Количество частных индустриальных парков в России вдвое превышает количество государственных, но по такому критерию, как площадь объектов, первые значительно меньше вторых, - объясняет Борис Богоутдинов. - Индустриальные парки государственного типа, в основном, размещаются в созданных особых экономических зонах, на территориях опережающего экономического развития. Среди их резидентов преобладают производственные компании разных отраслей, они размещаются на 80% всех площадей. Резиденты государственных индустриальных парков могут получить льготы – компенсации налогов, банковской ставки, вложений в инфраструктуру и других. Частные индустриальные парки в России в большинстве случаев имеют логистическую направленность, там размещаются преимущественно складские объекты. Резидентами парков этого типа становятся ретейлеры, дистрибьюторы non-food и логистические компании. В таких проектах резидентам предоставляют довольно гибкие условия, рассчитанные на компании среднего уровня».

Что такое идеальный индустриальный парк

Когда мы просим описать идеальную модель конкурентоспособного индустриального парка, эксперты начинают говорить о кооперации государства, бизнеса и науки. «Индустриальный парк должен реализовываться в конкретной отрасли с высоким потенциалом развития, с наличием «центра притяжения» в виде ключевой корпорации, сильного бренда, аккумулирующего вокруг себя остальных резидентов, - говорит Феликс Блинов. - Необходима кооперация с ведущими отраслевыми вузами и профессиональным научным сообществом, государственное участие в проекте, наличие профессионального оператора». Далеко не все индустриальные парки Юга Россию имеют специализацию и отраслевую кооперацию, предполагают участие науки. В большинстве случаев это просто площадки для подключения к инфраструктуре с наименьшими затратами. 

При выборе индустриального парка для аренды площадей имеет смысл обращать внимание на инфраструктуру, состоятельность коммуникаций, расположение объекта, его удаленность от городской и транспортной инфраструктуры, а также, сервисы, которые предлагает парк своим резидентам. Один из трендов в отрасли — строительство объектов под заказ по типу build-to-suit. Такие частные объекты возводятся в Краснодарском крае за счет роста спроса на индустриальные объекты под ключ у местных предпринимателей. Весомым аргументом в пользу развития индустриальных парков является и то, что сейчас резиденту предоставляется не просто место в новом объекте, но и доступ к специализированной индустриальной инфраструктуре, возможность получить налоговые и другие льготы. Некоторые индустриальные парки предлагают маркетинговые и PR-сервисы. За счет льготных кредитов резиденты парков получают доступ к необходимым средствам на развитие и расширение своих бизнесов. 

«Сегодня инвесторы уже не воспринимают индустриальные парки как проекты, где сдаются в аренду свободные площади и сопутствующая инфраструктура, - считает Борис Богоутдинов. - Они стараются поддерживать бизнес резидентов. В идеале индустриальный парк должен представлять собой не только комплексное решение всех вопросов, возникающих при открытии производства, но и понимание перспективы развития на ближайшие 20-30 лет.

«Эффективность промышленного парка, в первую очередь, зависит от качественного состава ключевых резидентов, деятельность которых формирует гармоничную и комфортную производственную среду, - говорит Сергей Гебель, генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры». - Ключевая задача управляющей компании индустриального парка заключается в обеспечении качественного взаимодействия между собой резидентов, сервисных организаций и самой управляющей компании».

«Конкурентоспособный индустриальный парк теперь подразумевает под собой более концептуальный объект, - уверен Моисей Фурщик. - В нем более четко определяются приоритетные отраслевые специализации, что создает возможности для кооперации между резидентами вплоть до формирования кластеров. Кроме того, концептуальность подразумевает широкий спектр дополнительных услуг, которые управляющая компания предлагает - но не навязывает! – инвесторам».