В ноябре на побережье Черного моря жители крупных курортов в течение нескольких дней протестовали против представленных проектов генеральных планов. Поводом для многочисленных акций стали запрет на строительство жилых домов в 500-метровой прибрежной зоне и боязнь жителей потерять собственность. К началу декабря уличные протесты улеглись, но борьба продолжилась в другой плоскости. Инициативная группа жителей Геленджика направила заявления в ФАС с просьбой проверить законность заключения контракта с ООО «Научно-исследовательский институт перспективного градостроительства» (НИИПГ) — именно эта структура разработала проект генплана.
За внешней стороной важно увидеть экономическую сторону конфликта. Фактически жители протестуют против попытки изменить бизнес-модель городов-курортов. Сценарий развития в качестве фешенебельного курорта для более состоятельного туриста ударит по многочисленным жителям Юга, привыкшим каждый сезон сдавать площади едущим на море без всяких путёвок россиянам. Это самый демократичный и, как правило, теневой сектор туристического рынка, который кормит сегодня очень многих. Чтобы осуществить такой стратегический разворот, подготовить к нему жителей, власть должна была бы провести большую подготовительную работу, говорят эксперты, но следов такой работы нет. И это может грозить провалом в целом продуктивной для развития края и городов идеи.
Как это видел губернатор Кубани
О том, что необходимо навести порядок в прибрежных зонах городов-курортов (так называемой первой линии), губернатор Вениамин Кондратьев начал говорить несколько лет назад. В июле 2018 года на совещании в краевой прокуратуре он призывал глав муниципалитетов и бизнес прекратить хаотичную застройку. «Если мы профукаем дорогущую землю, отдадим ее под застройку, то под курортную инфраструктуру ничего не останется. И тогда нужно забыть про круглогодичные курорты,— заявлял тогда глава региона. — А мы сегодня ушли в жилую стройку и выйти оттуда не можем, потому что это очень высокомаржинальный бизнес».
По мнению Вениамина Кондратьева, чтобы развивать курортную отрасль, в неё нужно привлекать инвесторов, наращивать номерной фонд и повышать уровень конкуренции. В апреле 2021 года депутаты регионального Заксобрания внесли поправки в Градостроительный кодекс Краснодарского края, запретив строительство жилых домов, апартаментов, комплексов апартаментов в 500-метровой прибрежной зоне (изначально речь шла о 300 метрах). Также шестью этажами ограничили высоту зданий отелей и санаториев на берегу моря. Под действие закона попали курорты Чёрного и Азовского морей — Анапа, Геленджик, Новороссийск и Сочи, Ейский, Приморско-Ахтарский, Славянский, Темрюкский, Туапсинский и Щербиновский районы. Тогда эта новость ни на кого не произвела впечатления. Резонанс она вызвала спустя полгода — когда эти нормы легли в основу проектов генпланов Геленджика и Анапы.
«Никто ни у кого ничего не изымет и не заберёт, — заверил губернатор 1 декабря во время первой “прямой линии” с жителями. — С людьми надо договариваться. И Геленджик, и Анапа, и Сочи — это курорты края и России. Они должны развиваться. Там должна быть зона курортного строительства, на первых двухстах метрах. Район должен быть фешенебельным. Мы хотим, чтобы к нам приходили дорогие яхты. Те, кто приходит на своей яхте в Геленджик, должны видеть, что здесь есть современный курорт. На побережье только Сочи стал курортом мирового уровня. Мы должны понимать, что люди живут за счёт туристов и отдыхающих».
Чего боятся люди
НИИПГ представил свои проекты генпланов Геленджика и Анапы на общественные слушания почти одновременно. Та же компания готовила и генплан Краснодара. Протесты прошли сначала в Геленджике — с 25 октября по 16 ноября. Затем на свой проект генплана обратили внимание анапчане. Хотя в детском городе-курорте, как сообщили в пресс-службе муниципалитета, общественные слушания прошли ранее, с 10 по 30 сентября, протестов и возмущений тогда не было.
Жители Геленджика обратили внимание, что вся 500-метровая прибрежная линия нескольких посёлков муниципального образования на новом генплане окрашена в розовый цвет — это так называемая зона рекреации. И обнаружили, что несколько тысяч жилых домов — от Кабардинки до Тешебса — попали как раз в эту зону. «Огромная территория была выведена в рекреационную и общественно-деловую зоны, — рассказала “Эксперту ЮГ” горожанка Елена Филипская. — Нам говорят, что мы сможем и далее свободно распоряжаться своими участками. Но нам кажется, что их сможет выкупить только муниципалитет, и сделать это по кадастровой стоимости, которая, кстати, упала в два раза».
Вторая проблема: геленджичане обратили внимание на обременения в документах Росреестра, которые были наложены на участки. «Мы обнаружили, что на наш дом, который и в прибрежной зоне-то не находится, наложили обременения на регистрационные действия, — возмущается Наталья Лесоволова. — Мы всерьёз опасаемся, что у нас просто отберут собственность».
По словам собеседницы, инициативная группа жителей Геленджика отправила заявления в ФАС по поводу незаконности торгов. Одна из претензий заключается в том, что процедура по выбору разработчика генплана была закрытой. К тому же в Геленджике есть генплан, который разработан до 2035 года. И жителей он вполне устраивает.
Мэры объясняются
Энергия протестов ударила прежде всего по мэрам. Глава Геленджика Алексей Богодистов был вынужден объясняться и проводить ряд дополнительных мероприятий по сбору заявлений об изменениях в проекте генплана. К 17 ноября поступило около 9,5 тысячи заявлений.
Несколько раз глава города встречался с людьми. «Не обошлось без провокаторов, которые периодически не давали людям услышать ответы на волнующие их темы, но в целом ответили всем обеспокоенным гражданам», — написал мэр Геленджика в своем Telegram-канале.
В мэрии Геленджика на вопрос «Эксперта ЮГ» о том, кто провоцировал, не ответили. В источнике, близком к правоохранительным органам, нам сообщили, что никаких заявлений в полицию мэр не подавал. Несколько владельцев гостевых домов, расположенных на первой береговой линии, отказались от комментариев по телефону. «Только при личной встрече», — сказал один из них.
Затем мэр пошёл на попятную. «В Геленджике интересы жителей всегда будут на первом месте. Готовы корректировать проект генерального плана с учётом законодательства, зона ИЖС будет максимально сохранена там, где это возможно», — написал он в телеграм-канале.
По словам источника в администрации Краснодарского края, ситуацию в Геленджике использовали, чтобы оказать давление на мэра: «Существует несколько сил влияния, которые борются за Геленджик. С одной стороны — люди главы Минпромторга Дениса Мантурова и главы Ростеха Виктора Чемезова, с другой — экс-губернатор Краснодарского края Александр Ткачёв. Две силовые башни — и позиция губернатора постоянно колеблется между ними».
Мэр Анапы Василий Швец тоже был вынужден объясняться и также сослался на неких провокаторов, которые пытались сорвать мероприятия. Виновников он назвал — ими стали члены скандально известной организации «Граждане СССР».
В пресс-службе НИИПГ «Эксперту ЮГ» сообщили, что обращения об изменениях генпланов поступали от жителей городов. И ни о каких провокациях они не слышали. Идёт нормальная конструктивная работа.
Уже через две недели — в начале декабря — главы Анапы и Геленджика в своих телеграм-каналах сообщали, что обрабатываются заявления жителей. И оба градоначальника обещают, что все претензии будут учтены. Хотя звучит это совершенно утопично. Если ситуацию просто оставить такой, как она есть, то трудно понять, зачем вообще нужны новые генпланы.
Цены в прибрежной полосе вырастут
Эксперты уверены, что опасения жителей Геленджика и Анапы выглядят недостаточно обоснованными. «Единственная проблема появляется у граждан, владеющих крупными участками, которые не успели их застроить, — считает управляющий партнёр адвокатского бюро “Домащенко и партнёры” Роман Домащенко. — Они оказываются в ситуации, когда получить разрешение на строительство становится сложнее. Но при этом в рекреационной зоне в основных видах разрешённого использования ИЖС нет, а в условных видах разрешённого использования ИЖС есть. Поэтому, если они пройдут публичные слушания, то получат разрешение на строительство. Принятие генплана в нынешнем виде может быть невыгодно именно собственникам незастроенных участков».
Эксперт добавил, что примерно такая же ситуация с генпланами и в других районах и городах Краснодарского края — Горячем Ключе и Армавире. В этих городах НИИПГ также разрабатывает проекты генпланов.
Никаких проблем с отчуждением участков не будет, уверен генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько: «Цена участка в прибрежной зоне как была высокой, так и останется, как было у него назначение “земли ИЖС”, так и будет. Иными словами, если у вас на участке есть индивидуальное жильё, то оно таковым и останется. Проблемы могут возникнуть лишь с “голым” участком: раньше на этом участке собственник мог построить что угодно, а сейчас только гостиницу или отель. Цены в любом случае вырастут».
В Краснодарском крае есть город, в котором уже, по сути, существует прибрежная 500-метровая зона, лишённая ИЖС. «Мы это проходили в предолимпийский период. В Сочи нет прибрежных территорий. Только кое-где в Лазаревском и четыре жилых квартала в “Сириусе”, — говорит председатель общественного гражданского движения “За Сочи” Елена Негоруца. — Я за то, чтобы расчистить прибережные территории, но не ущемляя при этом интересы собственников. Пусть они легализуются. Ведь процентов 90 из них всё равно сдают свои комнаты по “серым схемам”. Ну глупо ведь жить на первой полосе и не зарабатывать на этом. Это же золотой фонд Краснодарского края, который может нести золотые яйца и платить налоги в казну».
По мнению собеседницы, произошедшее в Геленджике и Анапе — провал местной власти, которая не смогла качественно поработать с людьми.
Власть рискует остаться крайней
С общественницей и представителем гражданского общества согласны и политологи. «Сложно выделить какие-то группы интересов, которые провоцировали конфликты в Анапе и Геленджике, — сказала “Эксперту ЮГ” заместитель председателя Совета при губернаторе Краснодарского края по развитию гражданского общества и правам человека Ольга Малахова. — Первые — это люди, жители двух курортов. Вторые — это покупатели, люди, которые хотят земли приобрести. Это как застройщики, которым интересны проекты, так и простые северяне, которые хотят переехать поближе к морю. Даже интересы этих групп не совпадают. А земли курортов интересны многим. Они единственные такие в стране».
Собеседница считает, что исполнительная и законодательная власти перестали успевать за запросами времени: к моменту принятия решения устаревают. Эксперт отметила, что институты гражданского общества — общественные палаты городов и советы — вообще никак себя не проявили.
«С точки зрения социологии, здесь несколько достаточно серьёзных проблем. Первая — это отсутствие качественной коммуникации между властью и обществом. Из-за этого общество не доверяет власти, — продолжает Малахова. — Вторая — общество сегодня перестало быть солидарным в отстаивании своих интересов. И это плохо для самого общества. Все мы хотим жить в прекрасном благоустроенном и экологически чистом регионе, но не понимаем, что строительство дома — уничтожение природных ресурсов».
Ольга Малахова уверена, что нужно остановиться и окончательно определиться со стратегией развития региона: «Не бывает так, чтобы не нарушались ничьи права. Власти обязаны слышать людей и с ними договариваться. Жёстко регламентировать и контролировать исполнение собственных решений. А также выдерживать давление тех, кто считает, что права какой-то группы нарушены. У власти любого уровня сейчас сложная ситуация. С одной стороны, необходимо принимать какие-то непопулярные решения, с другой — приходится лавировать, пытаться найти “золотую середину” и не заставлять людей выходить на улицы. Но и поощрять общество уступками тоже нельзя».
По мнению директора Центра прикладной социологии и политологии Геннадия Подлесного, многих проблем можно было бы избежать, если бы чиновники проводили качественные социологические исследования на территориях, где принимаются такие серьёзные решения. Такие замеры были бы очень полезны для предупреждения подобных ситуаций.
