Алексей Логвиненко назвал приоритеты своей политики//Фото: rostov-gorod.ru
(перед вами журнальная версия материала «Алексей Логвиненко ужесточает юридические препоны...»)
В Ростове осталось мало муниципальной земли, что вынуждает администрацию города привлекать колоссальные средства на выкуп земель ради городских нужд, а также добиваться отмены непопулярных решений застройщиков в судах. Контроль над городом можно вернуть ужесточением законодательства, но это вряд ли назовёшь выходом из ситуации.
По словам главы администрации города Алексея Логвиненко, чтобы разработать и внедрить новый закон, который ограничивал бы аппетиты застройщика, необходимо много времени. Принятие поправок в генплан города, которые бы запретили строительство в районе сгоревших домов на Театральном спуске, например, заняло два года. Однако сейчас у мэра наконец появились необходимые инструменты.
Центр города страдает от недостатка инвестиций
«Отдать жилой объект под нежилой мы не можем по закону», — ответил мэр на вопрос «Эксперта ЮГ» о том, как, не нарушив исторической ценности, сделать центр города привлекательным для инвестора.
По словам градоначальника, вложения в реконструкцию старых зданий нужны колоссальные, поэтому инвестору они неинтересны. Восстанавливать же памятник архитектуры за бюджетный счёт тоже слишком дорого, хотя такие примеры есть (например, Дом Максимова, где после реконструкции будет создан музей города).
«Поэтому мы попытались поменять законодательство, — отметил мэр. — Цель только одна — сделать центр более привлекательным, отдать в частные руки для того, чтобы бизнес мог построить, а потом использовать как деловую недвижимость. Это вполне нормальный инструмент, чтобы объекты привести в надлежащий вид».
Здесь Алексей Логвиненко имеет в виду проект объединённой охранной зоны, процесс принятия которого длится уже не первый год. «Работа непростая, она постоянно переносится уже больше двух лет. Как только появляется новый памятник, проект требует доработки. Насколько я знаю, проект прошёл согласование в министерстве культуры РФ, департаменте по защите памятников. Было бы хорошо, если бы во втором квартале текущего года мы эти охранные зоны всё-таки получили», — сказал мэр, отметив, что это позволило бы разработать внятные правила для желающих строить в центре города.
«После принятия проекта объединённой охранной зоны у бизнеса появится интерес. Там можно будет строить и торговые и офисные здания, но в рамках наших жёстких предписаний, который касаются даже цветового оформления зданий», — пообещал Логвиненко.
Среди жёстких мер, ограничивающих аппетиты застройщика, мэр также назвал ограничение срока аренды сдаваемого инвестору участка. Пока эта мера находится в стадии проработки. По мнению Алексея Логвиненко, если отдавать землю на 10 лет, то за этот срок бизнес попытается продать проект или может всячески затягивать строительство в поисках наиболее выгодного для себя способа капитализировать участок и т.д. Мэр предлагает ограничить срок разрешения на строительство тремя годами. По окончании этого срока, если строительство не сдвинулось с мёртвой точки, земля перейдёт в муниципальную собственность.
В остальном же в этом году администрация продолжит активно сносить в городе аварийные дома, выставляя затем участки под ними на торги. «Другого пути у нас нет. Если дом признан аварийным, он расселён, люди переселены. А если объект признаётся объектом культурного наследия, он требует восстановления», — сказал сити-менеджер, отметив, что «в прошлом году снесены все аварийные дома в Кировском районе, а в этом году всё сносим в Ленинском районе». В противном случае за бездействие администрации вынесет представление прокуратура.
Высотность домов на набережной — тяжёлое наследие прошлого
Интересна позиция Алексея Логвиненко по поводу высотного строительства на набережной, особенно в свете принятия термина «речной фасад города». По его словам, ничего не запрещало строить высотные дома на улице Береговой. «Начали менять законодательство. Весной 2021 года поменяли закон. Внесли жёсткие требования. Поменяли правила ПЗЗ города. После 2020 строить стало на набережной нельзя», — отметил мэр. Но закон обратной силы не имеет, поэтому всё, что было выдано до, запретить строить администрация не могла.
Так, например, в Ростове начали строить, ЖК «Державинский» на улице Береговой. Также на Богатяновском спуске, где открывается сейчас вид на стадион, будут построены два высотных дома. «Мы больше года отказывали, но суд нас заставил выдать разрешение на строительство, посчитав, что все документы выданы до 2020 года, — инвестор нёс затраты, мы не имеем права ему запрещать. Хотя в истории с Перельманом (Александр Перельман, гендиректор корпорации Soft. — “Эксперт ЮГ”) суд нас услышал», — посетовал мэр.
С каждым годом подобных разрешений «из прошлого» всё меньше, считает Логвиненко. По его мнению, к 2023 году их не останется вообще. С этого года ни один высотный дом на набережной строиться не сможет. Старые градпланы потеряют юридическую силу, и застройщику придётся разрабатывать проект планировки, учитывать школу, сад, парковку и другие обязательные социальные объекты, которые делают проект неокупаемым.
Театральный спуск — непростой объект в частной собственности
После пожара на Театральном спуске в 2017 году было уничтожено больше сотни частных домов. То, что осталось, а также то, что ещё подлежит сносу, администрация города выкупит, несмотря на то, что всё находится в частной собственности, а многие собственники с этим не согласны. Уже разработан проект планировки, готова ПСД, пройдены экспертизы. Участки, как заверил сити-менеджер, начнут выкупать у погорельцев в этом году по рыночной стоимости: 1 сотка — более миллиона рублей. «Они должны понимать, что это хорошая цена. Никто не собирается судиться. До Береговой всё выкупим», — пообещал Алексей Логвиненко.
Желание выкупить земельные участки в этом районе продиктовано стремлением создать благоустроенный спуск к Дону, который стал бы одним из самых ярких мест в городе. Благоустроить этот участок собирались ещё в советское время, но так и не смогли этого сделать. Внизу спуска образовался стихийный поселок из деревянных домов, который и выгорел в 2017 году.
Отдельно Логвиненко остановился и на канатной дороге, которая должна появиться на Театральном спуске. Первая её остановка — стела на Театральной площади. Следующая остановка — «на обрыве», потом на Зелёном острове, а затем и на левом берегу Дона в районе парка Левобережный. «Как только мы начнём осваивать территорию, бизнес поймёт, что процесс пошёл, и тогда всю территорию в округе начнёт выкупать частник», — пообещал мэр. К проекту «канатки» уже проявляют интерес частные инвесторы, но их мэр не назвал. «Другое дело, что мы должны смотреть, надо ли это давать инвестору в одни руки. Возможно, стоит подумать о концессии», — отметил он.
Также администрация, по его словам, запроектировала капитальный мост и проведение канализации на Зеленый остров, инвестпривлекательность которого вырастет.
«Суворовский» — градостроительная ошибка ценой 6 млрд
Микрорайон «Суворовский» в северной части города Алексей Логвиненко назвал градостроительной ошибкой 10-летней давности, так как туда, по сути, идёт всего одна двухполосная узкая дорога — улица Вавилова. Чтобы её расширить, необходимо потратить, по приблизительным оценкам, 6 млрд рублей.
«Цена прошлых ошибок — 137 земельных участков, которые нужно выкупать. Одним помогаем, а других вынуждены выселять. Но по-другому мы не можем», — сказал мэр. При этом он отметил, что даже это не решит кардинальным образом проблем транспортной доступности микрорайона, а лишь несколько улучшит ситуацию.
«Поэтому скоростной трамвай в первую очередь будем вести на Суворовский», — пообещал Логвиненко.
Мэрия пока бессильна при трактовке назначения возводимых объектов
В конце декабря в парке Горького, в центре Ростова, на месте, которое выделялось ещё 10 лет назад под строительство парковки, было построено офисное здание строительной компании СМУ-1. Логвиненко объяснил, как это произошло: «Мы здесь возвращаемся в правовую плоскость. На этом месте должны были построить парковку с административными помещениями (на самом деле — многоуровневую парковку с административными помещениями. — “Эксперт Юг”). Неоднократно сторона договора менялась, но юридически договор остался прежним. Появился бенефициар — парковка есть, помещения есть. Строитель очень известный, в строительстве разбирается, построил много всего в городе. Когда он заходит в администрацию, он делает это на самом высоком уровне. Юридически отказать мы не имеем права. Там нежилые помещения. Прокуратура это проверяла ещё на стадии выдачи разрешений. Думаю, что ничего страшного не случилось, проход в парк как был, так и остался».
По словам сити-менеджера, город юридически «не всегда всем может отказать», поэтому когда инвестор возводит объект, который по формальным основаниям подходит под заявленный на этапе строительства (небольшая парковка перед зданием действительно есть, но не многоуровневая, а плоскостная), причин для отказа формально нет.
«Если кто-нибудь даст правильный инструмент, позволяющий запретить строительство или добиться его корректировки, мы готовы это сделать, — признался Алексей Логвиненко. — Сейчас же я жёстко зарегулировал всё, чтобы уйти от того, что кто-то строит, как ему надо».
