Выйти из сумрака: как идет легализация гостевых домов на Юге

В конце апреля Владимир Путин поручил Правительству отчитаться о ходе проведения эксперимента по легализации гостевых домов и подготовить предложения для его распространения на остальные регионы России. Сам эксперимент стартовал в ряде регионов 1 сентября 2025 года, и его появление было обусловлено тем, что до лета 2025 года понятия «гостевой дом» в российском законодательстве просто не существовало. Тысячи частных домов по факту оказывали услуги размещения, оставаясь вне правового поля.

На юге России под процедуру легализации попали ключевые туристические регионы: Крым, Севастополь, Краснодарский край и федеральная территория «Сириус», Дагестан, Ставропольский край, Ростовская и Херсонская области. С 1 сентября 2026 года к эксперименту присоединятся ещё четыре субъекта, включая Адыгею. Сама процедура легализации задумана как бесплатная и максимально упрощённая, однако эксперты и участники рынка указывают на ряд подводных камней, которые делают этот процесс на практике далеко не таким простым, как предполагалось изначально.

Глубоко в тени: почему статистика расходится с реальностью

Главное изменение произошло с 1 января 2026 года, когда в регионах-участниках вступил в силу запрет на оказание услуг в гостевых домах, не внесенных в единый реестр Росаккредитации, а также запрет на размещение информации о таких объектах на агрегаторах бронирования, в социальных сетях и любых других онлайн-площадках без указания идентификационного номера из реестра. По сути, нелегальные объекты просто исчезли из интернета — туристы перестали их видеть на «Яндекс.Путешествиях», «Островке» и других популярных сервисах.

По оценкам экспертов и представителей власти, к началу 2026 года общее количество гостевых домов в России, подлежащих легализации, оценивалось примерно в 15 тысяч объектов (в частности такие данные озвучивал замглавы Минэкономразвития Дмитрий Вахруков), хотя некоторые эксперты называют цифры до 25–40 тысяч. Вице-президент Альянса туристических агентств России, генеральный директор сети турагентств «Розовый слон» Алексан Мкртчян говорит, что точную цифру назвать не может никто.

«Никто не знает точного количества гостевых домов в стране — нет ни одного человека, кто назвал бы эту цифру с точностью хотя бы до тысячи, не то, что до сотни. Возможно, 25-30 тысяч, данные очень примерные. Всё потому, что эти объекты десятилетиями находятся в тени, многие из них по 20-30 лет работают без рекламы, по «сарафанному радио». Именно поэтому гостевые дома так сложно найти. Попробуйте отыскать дом в Архипо-Осиповке Краснодарского края — а там таких объектов больше сотни, только в одном этом поселке. А сколько таких Архипо-Осиповок на всём побережье? Сотни», – поясняет эксперт.

К концу марта классификацию прошли 7,1 тыс. гостевых домов на 60 тыс. номеров, сообщил Дмитрий Вахруков. Это 6% всего номерного фонда в России. В Едином реестре объектов классификации в сфере туристской индустрии по состоянию на 20 мая регистрировано 9,55 тыс. средств размещения в категории гостевых домов, из них 3,65 тыс. вошли в перечень с начала 2026 года. При этом почти 2,9 тыс. гостевых домов, добавленных в реестр с начала года, зарегистрированы в южных регионах, где идет эксперимент: Крыму, Севастополе, Краснодарском крае, Дагестане, Ставропольском крае и Ростовской области. Абсолютным лидером по этому показателю стала Кубань (2,25 тыс. средств размещения в категории), в аутсайдерах – Дагестан (45), Ставропольский край (45) и Ростовская область (49). В Крыму и Севастополе с начала года в реестр вошли 494 гостевых домов. В Херсонской области пока нулевой показатель.

В Краснодарском крае изначально планировали легализовать около 4,7 тыс. гостевых домов. К апрелю в Единый реестр объектов классификации внесли сведения о 4,34 тыс. гостевых домах со статусом «действует», что составляет около 92,5% от планируемых к легализации. К 20 мая таких объектов было уже около 5 тысяч.

Гостевые дома составляют львиную долю средств размещения в Крыму. Из более 2,5 тыс. средств размещения, которые функционируют в регионе в этом сезоне, на данную категорию приходится 1,4 тыс. объектов на 38 450 мест, заявил министр курортов и туризма республики Сергей Ганзий. Глава ведомства прогнозирует, что в перспективе цифра увеличится более чем до 2 тыс. гостевых домов.

Эксперты говорят, что основной сектор пока продолжает работать в тени. Вице-президент АТОР, генеральный директор туроператора «Дельфин» Сергей Ромашкин отмечает, что по примерным оценкам на конец мая в реестр вошли только около 40% гостевых домов, работавших в 2025 году. Алексан Мкртчян считает, что легализовались менее половины.

Ключевые барьеры: земельные споры, ограничения для собственников и рост издержек

Процедура легализации довольно простая, рассказывают участники рынка. В отличие от классификации крупных отелей, она не требует выездной проверки инспектора, достаточно самостоятельно загрузить документы и фотографии, подтверждающие соответствие объекта установленным требованиям. Однако требований к гостевому дому немало: не более 15 комнат и 45 гостей одновременно, наличие круглосуточного доступа к горячей и холодной воде, отопления, вентиляции, датчиков дыма и средств пожаротушения, а также минимальную площадь номера от 9 кв.м. На практике возникают сложности: по действующим правилам один собственник может зарегистрировать в реестре только один гостевой дом, что создает проблемы в южных регионах, где на одном участке часто расположено несколько строений, сдающихся туристам. По мнению вице-президента Российского союза туриндустрии Георгия Мохова, это ограничение «изначально противоречит самой идее легализации гостевых домов» и заставляет владельцев уходить в тень.

«Причины для невступления в реестр оказались разными. Кто-то просто не захотел этим заниматься, кто-то столкнулся с документальными проблемами — не у всех в порядке оказались документы на собственность. В ряде случаев тип застройки не соответствовал обязательному требованию: гостевой дом должен находиться на земле под индивидуальное жилищное строительство. В некоторых регионах коммунальные службы решили рассчитывать плату для таких объектов исходя не из статуса жилого дома, а по тарифам для юридических лиц. В результате энергия, вода и вывоз мусора обходятся владельцам в пять, а то и в десять раз дороже, чем для частного лица. А это существенно влияет на экономику гостевого дома. Думаю, именно такие опасения во многом сдерживают владельцев», – считает Сергей Ромашкин.

Однозначного федерального решения по тарифам для гостевых домов пока нет — инициатива находится на межведомственном согласовании. Однако уже есть регионы, где ресурсоснабжающие организации в одностороннем порядке переводят такие объекты на коммерческие тарифы. Например, факт перевода уже зафиксировали в Крыму и в Севастополе.

В Крыму на общие ограничения добавляются и специфические для региона проблемы: неурегулированность прав на землю у некоторых собственников, возникшая после вхождения полуострова в состав РФ. По оценке председателя Ассоциации малых отелей Крыма Наталии Стамбульниковой, в регионе насчитывается около 9-10 тыс. гостевых домов, только треть из которых сможет легализоваться в правовом поле.

Стамбульникова также отмечает, что многие владельцы гостевых домов оказались не готовы к новым требованиям. При том, что эксперимент стартовал ещё в сентябре прошлого года, основная масса звонков с вопросами о самооценке и вступлении в реестр поступила только в январе–марте — когда запреты уже начали действовать. Такая запоздалая реакция тоже отражается на статистике по легализации.

Наталия Стамбульникова отмечает, что владельцы гостевых домов хотят легализоваться, но не все подпадают под обязательные требования // Фото предоставлено спикером

«Многие владельцы бизнеса хотят легализоваться в правовом поле, но не подпадают под требование «один собственник – один дом» и ограничение на 15 номеров. Те, кто остаются в «серой зоне» и продолжают сдавать жильё по старинке, чуть ли не с табличкой «жильё у моря», постепенно исчезают из информационного поля. Для агрегаторов они закрыты. А между тем 80–90% туристов приезжают не по сарафанному радио, а через онлайн-бронирование. Сегодня никто не хочет рисковать и покупать кота в мешке в последний момент, даже если по более привлекательной цене», – говорит эксперт.

Несмотря на то, что платить за услугу легализации не нужно, она влечёт за собой дополнительные издержки: процесс приведения объекта в соответствие с требованиями требует финансовых вложений. Алексан Мкртчян отмечает, что этот фактор вместе с ростом коммунальных платежей по тарифам для юридических лиц и необходимостью уплаты налогов неизбежно ведёт к увеличению себестоимости размещения, а значит, растёт и цена для конечного потребителя.

«Если условная хозяйка гостевого дома раньше сдавала номер за 4 500 рублей в сутки, то после легализации вынуждена поднять цену до 5 500. Вопрос в том, готов ли гость платить на тысячу больше. Это оборотная сторона легализации, о которой публично говорят немногие: услуги для туристов неизбежно подорожают. По моим подсчетам, до 20%», – считает Мкртчян.

Другие эксперты говорят, что подорожание бюджетного сегмента гостевых домов будет не массовым и в пределах рынка этого сезона: около 10%, как и у других объектов размещения. Те, кто будет пытаться компенсировать за счет высокого сезона свои затраты на подготовку к легализации, рискуют столкнуться с оттоком туристов.

Регуляторные меры и стимулы: что ждет сектор

Проблемы легализации отмечают и в Госдуме. Зампред комитета Госдумы по туризму и развитию туристической инфраструктуры Сергей Кривоносов в январе выступил с инициативой разрешить одному владельцу регистрировать несколько гостевых домов, однако она пока не рассмотрена.

Вице-спикер Госдумы Виктория Абрамченко сообщила о работе над корректировкой тарифного регулирования для гостевых домов. Она отметила, что владельцы гостевых домов должны платить за электроэнергию по тарифу для населения, основываясь на показаниях счетчиков, а не по коммерческому тарифу. Проект изменений в правительственный акт о тарифах на электроэнергию с апреля 2026 года находится на межведомственном согласовании. Главное препятствие — позиция Минэнерго, настаивающего на коммерческих тарифах для предпринимателей, в то время как Минэкономразвития, ФАС и Минстрой поддерживают сохранение тарифов для населения. В числе прочего прорабатывается предложение платить по коммерческим тарифам только в туристический сезон.

Замминистра экономического развития Дмитрий Вахруков отметил, что прежде, чем тиражировать эксперимент на все регионы, необходимо сначала скорректировать действующий закон. 

«Хорошо, что мы решили запустить эксперимент, а не пошли сразу в общее регулирование. Есть пища для размышления. И это не камень в закон, а скорее те направления, которые придется «допиливать». Потому что все остальные нормы, которые есть в законе, на мой взгляд, достаточно хорошо работают. Просто их недостаточно для комплексного регулирования», – заявил замминистра.

Эксперты считают, что полностью перевести сектор в легальную плоскость вряд ли удастся, однако львиная доля гостевых домов постепенно пройдет процесс легализации, но путь этот долгий.

«Поэтапно будут решать свои юридические проблемы, если они были на этапе подготовки документов, и смотреть, как чувствуют себя соседи, которые уже начали работать легально. Для многих владельцев присутствие на сайтах агрегаторов и операторов бронирования — это ценный и удобный канал продаж. Потеря этой возможности — серьёзный стимул для выхода из тени. Для кого каналы продаж важны, те будут двигаться быстрее. Тем же, у кого есть пул постоянных клиентов, и кто заполняется напрямую через «сарафанное радио», легализация, возможно, не так критична. И здесь, наверное, власти должны подключиться: если они действительно озабочены этой темой, то стоит действовать и кнутом, и пряником — не только создавать проблемы для теневого бизнеса, но и помогать ему переходить в белую зону, мотивировать и поддерживать в этой непростой работе по гостеприимству», – Сергей Ромашкин.