В Краснодарском крае завершилась масштабная проверка строительной отрасли, связанная с обманутыми дольщиками, которая вылилась в серию арестов чиновников в Краснодаре и Сочи. 17-18 апреля в этих городах прошли обыски по 97 адресам, задержаны 15 человек, в том числе главный архитектор Краснодара Игорь Мазурок и несколько вице-мэров Сочи.
На сайте Генпрокуратуры РФ говорится о 116 фактах «уголовно-наказуемых деяний», ранее не зарегистрированных и не получивших оценки в строительном комплексе региона. За два месяца проверок было возбуждено 104 уголовных дела, связанных с дольщиками. 80% из них — уголовные дела по застройщикам, 20% уголовных дел связаны с чиновниками. Прокуратура также существенно дополнила статистику проблемных объектов в регионе. На сегодня в крае насчитывается 619 проблемных многоквартирных объектов.
В конце 2017 года Минстрой РФ назвал Краснодарский край лидером по числу обманутых дольщиков. На Кубани их даже больше, чем в Москве. Ведомство называет цифру в 6461 человек, это на 60% больше, чем в Москве, и в четыре раза больше, чем в соседней Ростовской области. Эксперты называют это логичным: Краснодарский край несколько лет подряд является лидером по объемам ввода жилья и одним из самых привлекательных рынков.
Лидер по строительству
В 2007 году Краснодар сдал свой первый миллион квадратных метров. С тех пор город снизил планку лишь однажды — в кризисном 2009 году (825 тысяч кв. м), а дальше планомерно улучшал результат, став в 2015 и 2016 годах третьим городом России после Москвы и Петербурга по вводу жилья, отчитавшись о двух миллионах «квадратах». Именно бурный рост Краснодара и привлекательность Черноморского побережья для девелоперов привели в регион большое количество строительных компаний. Как и в любой отрасли, некоторые из них не справились. Практически все проблемные объекты приходятся на Краснодар и Сочи.
«Зачатки сегодняшней проблемы начались после кризиса 2008 года. В 2010 году начался подъём строительного сектора, рынок был привлекательным, с высоким уровнем рентабельности и большим объёмом. На рынок вышло огромное количество игроков. Все хотели на этом заработать. Но, как и в любом бизнесе, здесь есть ряд сложностей, не все игроки справились с ними и не смогли выполнить свои обязательства перед дольщиками, инвестировавшими объекты. Это происходит повсеместно в любых сферах. Но строительная отрасль наиболее чувствительна к банкротствам компаний. Когда банкротится ресторан, мы этого не замечаем. Банкротство строительной компании становится ощутимым событием, — говорит генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько. — На мой взгляд, 95% случаев недостроенных объектов — это не мошенничество, ни расчет, это просто ошибки в управлении, в бизнесе».
«Краснодарский край — один из самых экономически развитых регионов. Естественно, что здесь любые процессы, как положительные, так и отрицательные, заметнее и масштабнее, чем в других регионах. А в строительной отрасли, которая является драйвером развития, тем более», — комментирует депутат Законодательного собрания Краснодарского края Николай Петропавловский.
Демпинг цен подорвал застройщиков
Одновременно с строительным бумом и появлением большого количества игроков начался процесс жёсткой ценовой конкуренции в Краснодарском крае, особенно в Краснодаре. Все топовые застройщики жаловались на демпинг цен на рынке. «Долгое время очень многие наши коллеги ведут рисковую ценовую политику. Они продают объекты по себестоимости, но в экономике не бывает чудес. Если ты работаешь в минус, значит, когда-нибудь ты разоришься. Наша экономическая служба считает структуру себестоимости каждого нашего объекта. У меня ощущение, что сегодня только 30 процентов застройщиков понимают экономику своих объектов. Маржинальность в нашем бизнесе не может быть ниже 15 процентов. Если это так, то ты ходишь по краю, и если падаешь с него, то вместе со всеми дольщиками. Так работать нельзя», — говорил в марте на пресс-конференции владелец крупной строительной компании «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов. Эти тезисы он повторяет несколько лет и на официальных встречах, и в интервью. «Сегодня минимальная справедливая цена для Краснодара — 50 тысяч рублей за один квадратный метр. Все, кто строят за 35 тысяч, могут просто не достроить свои объекты», — говорит он. Все «белые» застройщики на круглых столах «Эксперта Юг» не раз заявляли об этом. По данным мэрии Краснодара, рыночная стоимость квадратного метра в городе в первом квартале 2018 года составила 49,8 тысяч рублей за кв.м. К примеру, строительная компания «Остринский», которая создала большое количество дольщиков в Сочи и Краснодаре (с ней же связан арест вице-мэра Сочи Мугдина Чермита. Следствие считает, что он незаконно выдал разрешение на строительство этой компании), продавала квадратный метр за 32 тысячи, а минимальная цена на квартиру составляла 650 тысяч рублей.
При этом именно в последние два года начался рыночный процесс очищения от неэффективных компаний. Он связан и с ужесточением законодательства, и с тем, что поменялся сам покупатель. «Он приходит с пачкой СНИПов при проверке квартиры, планирует будущее своей семьи согласно срокам строительства социальных объектов на территории ЖК. Но главное, особенно для перенасыщенного рынка, покупатель перестал верить демпингующим застройщикам», — говорил на круглом столе генеральный директор строительной компании «Инсити» Андрей Шадрин. Мы видим поворот потребителя от компаний с сомнительной репутацией к компаниям, входящим в первую десятку-двадцатку застройщиков города. Это связано с большим количеством застройщиков, которые переносили сроки сдачи домов в эксплуатацию, с публикациями в СМИ об “обманутых дольщиках”», — согласен вице-президент строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Михаил Попенко.
«Еще два года назад на рынке в регионе работало порядка 160 застройщиков, сейчас их не больше 100 на рынке. Процесс очищения последние два года довольно активно идет», — добавляет Илья Володько.
«Обманутые дольщики» стали социальной проблемой
Из рыночной проблемы «обманутые дольщики» стали социальной, когда пошли не в суды, а с пикетами к городской и региональной администрации. «В последнее время доминирующими являются не политические протесты, а экологические, имущественные, земельные и т. д.», — объясняет Николай Петропавловский. От региональных властей стали требовать решения рыночных проблем, как социальных. «Обманутые дольщики – сегодня острый социальный вопрос и для нашего региона, и в целом для страны. Его решение находится на личном контроле президента России», — говорил губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев. При этом у властей практически не было рычагов для влияния на проблему. «Большая часть обманутых дольщиков — это вполне законные объекты, которые строились по 214-ФЗ, — говорит Илья Володько. — Поэтому власти фактически не могли влиять на ситуацию. Они не могли выделять средства из бюджетов для дольщиков, которые не получили квартиры». До 2017 года не было возможности проверки компании перед тем, как выдать ей разрешение на строительство, которое мог получить любой застройщик с уставным капиталом в 10 тысяч рублей. «До ужесточения требований к застройщикам разрешение на строительство могла получить любая компания. Как следствие, очень многие разрешения получили недобросовестные застройщики. Они работали в отрасли на получение как можно большего количества разрешительных документов — не достроил один объект, получил разрешение на другой и открыл новые продажи, а средства перенаправил на недостроенный объект, — объясняет механизм феномена проблемных объектов руководитель отдела аналитики СК «Неометрия» Ксения Рысенко. — Тем более такие застройщики зачастую продавали квартиры ниже рентабельности, что тоже приводило к попытке привлечь больше средств через новые проекты. А кризис высветил эти проблемы, покупатели переориентировались на крупных застройщиков с репутацией, и упавший спрос сильно ударил по этим финансовым пирамидам в строительстве».
Сегодня краснодарские власти ищут инвесторов для достройки проблемных объектов и написали закон, стимулирующий достройку проблемных объектов сторонним застройщиком. В частности, власти обещают землю без торгов компаниям, которые возьмутся за проблемные объекты. В 2017 году принят пакет поправок в 214-ФЗ, ужесточающий требования к застройщикам еще при выдаче разрешения на строительство. Регион, по словам Вениамина Кондратьева, должен полностью закрыть вопрос проблемных объектов к концу 2020 года. А к 2021 году президент РФ Владимир Путин поручил вовсе отменить долевое строительство.
