В мартовском номере журнала «Эксперт Юг» выходит материал-расследование проблем «обманутых дольщиков», влиянии на эти процессы городских властей, а также причинах массовых арестов архитекторов, чиновников и застройщиков в Ростовской области и Краснодарском крае. Публикуем часть, связанную с арестами застройщиков.
В Ростовской области в феврале 2019 года были возбуждены уголовные дела против 20 застройщиков. В Краснодарском крае масштаб арест застройщиков – гораздо выше. В прошлом году Прокуратура отчитывалась о 147 уголовных дел против застройщиков. По словам адвоката Александра Алявского, сейчас в СИЗО Краснодарского края находятся более 100 застройщиков. Под уголовное преследование попадают не только мошенники, но и те, у кого начались задержки по строительству. Застройщики и юристы говорят о подмене гражданских процессов уголовными, что только вредит дольщикам: уголовное дело замораживает стройку окончательно.
Причем проблемы по задержке сроков строительства возникают даже у крупных застройщиков с репутацией. Так в 2018 году краснодарские власти запретили привлекать деньги дольщиков «Немецкой деревне» - структуре ГК «Европея», которую называют редким примером качественной застройки в Краснодаре.
По словам генерального директора строительной компании «Марко Поло Девелопмент» Максима Ясенецкого, следствие не видит разницы между мошенниками и застройщиками, которые не справились с управлением компанией, что только усугубляет проблему обманутых дольщиков. «В случае гражданского процесса застройщик договаривается с дольщиком, выстраивает график окончания работ, платит неустойки, но не останавливает стройку, — говорит г-н Ясенецкий. — А следствие её замораживает окончательно. Я знаю случай, когда застройщика признали мошенником, потому что он вложил в проект 700 миллионов рублей, а собрал у дольщиков только 400 миллионов. Ну какой же он мошенник? Или дом стоит уже с окнами, подключить не успел – посадили. Пусть хотя бы сидели под домашним арестом, у кого процент готовности дома 80 и выше. Они могли бы работать по доверенности и достраивать дома». При этом пока по факту дольщики – единственный инструмент финансирования застройщиков. «Ставки очень высокие, проектного финансирования пока нет, эскроу-счета массово тоже ещё не работают», — говорит собеседник «Эксперта ЮГ».
«Основные ошибки застройщиков — переброска финансовых ресурсов между компаниями группы, — отмечает глава Ассоциации защиты бизнеса Александр Хуруджи. — Это не считается противозаконным, но следствие видит в этом вывод средств. Тонкая грань, которую должен определять арбитражный суд, к сожалению, следствием зачастую не учитывается».
«Грань между мошенником и неэффективным застройщиком очень тонкая, — признаётся в разговоре с нами один из консалтеров. — Много непрофессионалов: люди покупают участки и начинают строить без тщательного анализа экономики проекта. А потом где-то на коммуникации пришлось потратить больше, где-то продажи не добрали — и объясняй следователю, что с управлением не справился».
Другая крайность – мошенники, которые долгое время притворяются непрофессионалами. В 2017 году Ленинский районный суд Ростова вынес приговор генеральному директору ООО «Развитие» Юрию Беспалову и его партнёру Андрею Кияшко: 5,3 и 4,9 лет. По информации источника «Эксперта ЮГ», это застройщик, из-за которого сейчас в СИЗО находится Алексей Полянский. Компания самостоятельно увеличила количество этажей, продавала одни и те же квартиры дважды и обманула 20 дольщиков на 35,5 млн рублей. Но проблемы у этой компании начались ещё в 2011 году. В базе судебных и нормативных актов РФ есть иск о защите чести и достоинства, который подавал Юрий Беспалов против своих же дольщиков, когда те написали письмо в прокуратуру и мэрию, что застройщик «применяет классическую схему строительства финансовой пирамиды, скрыл от учёта госорганов два построенных дома, скрывает деньги от учёта, не платит налоги и запугивает дольщиков, угрожая им преследованием со стороны правоохранительных органов». Застройщик дело выиграл, долго судился с властями, но проходил скорее как «неэффективный» предприниматель и обещал достроить дома. Уголовное дело было возбуждено только в 2016 году.
«Есть же и обратная ситуация, — рассказывает ростовский девелопер. — Арбитражные суды сейчас завалены исками от дольщиков, которые требуют от застройщиков, задержавших строительство от трёх месяцев, что является обычной практикой, и квартиру, и огромную неустойку. Они не понимают, что вынимают деньги из стройки – то есть из собственных квартир, что ведёт к кассовым разрывам и только усугубляет проблемы дольщиков».
