C 2018 года бюро «Домащенко и партнёры» развивает направление по юридическому сопровождению застройщиков, благодаря чему наработана широкая практика по сопровождению проектов на рынке недвижимости. Сегодняшние тренды на нём Роман Домащенко связывает с изменением экономической ситуации в стране, повышением ценна стройматериалы и тенденцией к отмиранию среднего бизнеса в этой сфере.
Четыре фактора: почему выросли цены
— Какие новости рынка жилой недвижимости в последние несколько месяцев, на ваш взгляд, главные?
— В первую очередь я бы отметил повышение цен на жилую недвижимость. Основным триггером всё-таки стала льготная ипотека. Многие люди посчитали, что без труда смогут обслуживать кредиты под залог недвижимости с копеечными процентами. Спрос на недвижимость подтолкнул застройщиков к повышению цен на жильё. В результате в Сочи по ряду объектов они повысились на 50–100 процентов, в Краснодаре — на 30–50 процентов. Второй фактор — ожидание экономического кризиса, который, по оценкам экспертов, может случиться уже к ноябрю. Но я думаю, что кризис не будет иметь каких-то пиковых значений, а растянется во времени. Ожидание финансовых потрясений и подтолкнуло людей к поиску способов сохранить деньги. Из традиционных и доступных — только недвижимость. Отмечу мораторий на выдачу разрешений на строительство в Сочи и Краснодаре. Запрет действует больше года. В кубанской столице с октября прошлого года выдали всего семь разрешений на строительство МКД, в Сочи — менее десяти, точной цифры я не помню. Это катастрофически мало. Но и это ещё не всё. По искам прокуратуры, структурных подразделений администраций края и муниципальных образований было отозвано большое количество ранее выданных разрешений. Причина — отсутствие в проектах признаков комплексного освоения и строительства социальных объектов. Четвёртый фактор — серьёзная миграция из северных регионов страны в Краснодарский край. Вся страна вдруг захотела жить на Юге, причём большая часть потока хочет осесть в столице края. Все эти факторы сошлись в определённой точке.
— Спрос на недвижимость в Краснодарском крае среди покупателей из других регионов настолько высок, что губернатор предложил оставить льготную ипотеку только для жителей Кубани с десятилетним цензом проживания. Не противоречит ли это желание основному закону страны?
— Думаю, предложение было дискуссионным. На федеральном уровне инициативу никто не поддержит. Но и ругать никто не будет. Да это и невозможно. Представьте ситуацию: человек живёт в Иркутске, решил купить квартиру в Краснодаре или Сочи. Ипотеку ему одобряет местный банк, а не кубанский. Губернатор региона не может повлиять на решение кредитной организации выдать заём на покупку жилья.
— В последние годы на Кубани ужесточились правила застройки. В частности, требования к комплексной застройке микрорайонов. По новым требованиям застройщики не смогут получать разрешения на возведение многоквартирных домов, если не представят чёткий график строительства школ, детских садов и зелёных зон. К каким последствиям это уже привело?
— В случае Краснодарского края административное давление было оправданным. В Краснодаре и Сочи ситуация с точки зрения застройки, увеличения населения, жуткого дефицита школ, детских садов, поликлиник и другой социальной инфраструктуры накалилась настолько, что другого выхода не было. Губернатор Кубани Вениамин Кондратьев в 2015 году пришёл к власти в регионе в такой обстановке, что пришлось, что называется, резать по живому. Я их не то чтобы оправдываю, скорее, поддерживаю. Можно рассуждать, насколько правильно они это делали, но в целом риск был оправдан. В этой ситуации без перекосов не обойтись. Но эти методы принесли свои плоды: в Краснодаре началось массовое строительство школ. Застройщики создают объединения, чтобы сократить издержки. Причём все объекты должны быть готовы к моменту заселения. При этом часто застройщики обходятся без средств муниципального бюджета и дарят объекты городу. Есть и специальные программы ВЭБ.РФ для строительства социальных объектов — это государственно-частное партнёрство. Такими темпами через три–четыре года дефицит школ и детских садов будет сведён к минимуму.
Уход стройкомпаний продиктован не только рынком
— Застройщиков в Краснодарском крае за последние годы стало кратно меньше — по данным Кубанской палаты недвижимости, в 2019-м их было 138, а в 2021 году осталось 29. Прокомментируйте этот тренд.
— В реестре застройщиков на Кубани более 300 компаний, но большая часть из них — «спящие». На мой взгляд, это нехорошо. Государство обязано поддерживать уровень конкуренции на рынке и способствовать появлению новых игроков. В противном случае мы получим ситуацию как в нефтянке, когда основные игроки кулуарно договорятся и будут диктовать ценовую политику. Пока ситуация в Краснодарском крае складывается так, что в крае останется не больше 15–20 компаний. Сегодня все сети — электричество, водопровод, газ — в частных руках. Это сильно влияет на рынок. На мой взгляд, все эти ресурсы на муниципальном уровне должны быть в руках государства. Ситуация с Троицким групповым водоводом (неисполнение инвестиционных соглашений перед администрацией края) — только начало. Чтобы создать поле для конкуренции среди застройщиков, нужно предоставлять им на аукционах участки с уже готовой инфраструктурой — инженерными сетями и проектно-сметной документацией. Это позволит развиваться среднему строительному бизнесу, а город получит долю в объекте в виде готовых квартир. Таким образом город в течение трёх-пяти лет решит проблемы для сирот, учителей, врачей и переселенцев из ветхого жилья. Крупные компании сами могут приобрести участки, провести коммуникации и реализовать проекты «под ключ» — с социальными объектами, зелёными зонами.
— Высокие цены на жильё в Краснодарском крае, с одной стороны, отпугивают покупателей, с другой — на рынке могут появиться новые продукты. Например, начнёт развиваться рынок аренды жилья, о чём сегодня говорят правительственные чиновники. Какие ещё новые продукты, на ваш взгляд, появятся?
— Высокие цены на жильё действительно спровоцировали появление новых продуктов на рынке жилья. Но их нельзя назвать качественными. Например, работодатели на побережье Чёрного моря в высокий сезон нанимают персонал из других регионов. В нынешнем году арендная плата за жильё повысилась настолько, что рестораторы и отельеры работали в условиях острейшего дефицита рабочей силы. Раньше люди могли заработать в сезон и на эти деньги жить весь год. В 2021 году это стало невыгодным. Оказавшись в такой ситуации, некоторые предприниматели уже запланировали на следующий год покупку жилых домов и строительство общежитий, чтобы размещать в них персонал. То есть сочинские предприниматели вынуждены заниматься непрофильной деятельностью, выпуская на рынок не очень качественный продукт. Иными словами, повышение цен на недвижимость негативным образом отразилось на других видах бизнеса.
— Строительный рынок реагирует на различные колебания с опозданием — через год-два. Какие события могут оказать влияние на рынок жилой недвижимости в долгосрочной перспективе?
— Я ожидаю стагнации рынка через некоторое время. Рынок недвижимости всегда реагирует на какие-то изменения с опозданием. Новые проекты — это очень затратное по времени мероприятие. Пока они будут проходить стадии согласования, пройдёт год-два. Вряд ли цены будут расти, но и сильно снижаться — тоже. У людей закончились деньги. Не случайно же ЦБ РФ ужесточил условия ипотеки и ограничил сумму кредита тремя миллионами рублей. Сейчас застройщики Сочи снижают цены на 15-20 процентов за счёт маркетинговых инструментов — скидок, акций. Уже сегодня рынок чувствует себя нехорошо. Нет ни одной компании, в которой бы чувствовали оптимизм.
Негативно скажется на бизнесе и повышение налогов на землю и на имущество. Это бремя очень сильно выросло за последние два года. Сегодня при реализации проектов торговой и офисной недвижимости в финансовую модель нужно закладывать расходы на выплату налогов. Если, к примеру, торговый центр приносит собственнику миллион рублей в виде арендных платежей в месяц, то эту же сумму собственник отдаёт государству в виде налогов на землю и на имущество. Теперь сроки окупаемости проектов нужно скорректировать в сторону увеличения.
Вместо того чтобы создавать условия для развития бизнеса, повышать зарплаты людям, способствовать росту оборотного капитала, чиновники пошли по другому пути — увеличили налоги. Этот привычный для государства путь наполнения казны в период кризиса может не сработать. Последствия таких шагов сегодня непредсказуемы.
