На конференции «Комфортная среда: новые законодательные условия», организованной «Экспертом ЮГ» совместно с Региональной службой государственного строительного надзора Ростовской области, застройщики в один голос заявляли о необходимости диалога между всеми участниками строительного рынка, начиная от законодателей и надзорных органов и заканчивая производителями материалов. Власти, в свою очередь, заинтересованы в большей информационной открытости строительного рынка. Официальными партнёрами мероприятия выступили ООО «Грундфос», группа компаний «ЮгСтройИнвест», ООО «Патриот-Девелопмент Юг» и проектно-изыскательская компания «Трансгеоком».
Тактическая задача — механизмы для поправок
Поправки к 214-ФЗ предусматривают увеличение размера уставного капитала строительных компаний, возможность строить социальную инфраструктуру за счёт средств дольщиков, формирование фонда обманутых дольщиков. По словам генерального директора ООО «Патриот-Девелопмент Юг» Сергея Анискина, застройщикам для исполнения нового законодательства нужно получить формализованные стандарты — пакет документов, методики внедрения. При этом прогнозов о том, как на рынок повлияют новые законодательные условия, застройщики пока не делают. «Сейчас трудно оценить, как новые поправки повлияют на темпы строительства. Прогнозы можно будет делать в 2018 году, когда год проживём с этим законом», — добавил г-н Анискин.
«Когда меняется законодательство, на начальном этапе его требования сложно выполнять и органам надзора, — говорит руководитель Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области Андрей Соловьёв. — Одна из функций надзорных органов — сделать так, чтобы новое законодательство не было шоковой терапией. Мы эту проблему, как регулятор, понимаем. И со своей стороны постараемся, чтобы для строительных компаний в Ростовской области переход на новое законодательство был максимально понятным».
Директор ростовского представительства Общества взаимного страхования застройщиков Александр Соляник считает, что добросовестный застройщик найдёт в новом законе конкурентные преимущества. «Новые поправки могут способствовать развитию крупных компаний, — комментирует г-н Соляник. — Но в законе есть пункт об информационной открытости, которым должны воспользоваться маленькие застройщики. Это поможет дольщику понять, в какой проект он входит, и обеспечит отслеживание реализации проекта. И это может превратить его в реального участника, а не номинального инвестора. Ведь дольщик не покупает готовый продукт, он соучастник проекта. Открытость, прописанная законом, может использоваться некрупными компаниями в качестве конкурентного преимущества, маленький застройщик сможет ближе работать именно со своими дольщиками».
По мнению Андрея Соловьёва, новое законодательство может также повысить уровень профессионализма строительной отрасли, с одной стороны, и доверия дольщиков — с другой. «В общественном сознании практически любой застройщик — это мошенник, — говорит г-н Соловьёв. — Мы проводили анализ строительных проектов в регионе, согласно которому 99 процентов — добросовестные застройщики. А этот один процент — это даже не мошенники, а непрофессионалы. Из-за неурегулированности отрасли на рынок пришли дилетанты, допускавшие ошибки в управлении и планировании, что приводило либо к долгостроям, либо к недостроенным домам и появлению обманутых дольщиков».
Для комфортной среды нужны ГЧП и генплан
Новое законодательство предусматривает инструменты для повышения качества среды жилых комплексов. Но застройщики считают, что менять надо не только 214-ФЗ, но и градостроительные документы, а также развивать государственно-частное партнёрство.
По словам Сергея Анискина, самое важное в проектах комплексного освоения территорий — синхронизировать жилое строительство с муниципальными и областными инвестпрограммами. «Только комплексные проекты могут гарантировать формирование современной и комфортной городской среды, но они чаще всего реализуются в тех местах, где нет уже готовой инфраструктуры. Поэтому согласованность действий очень важна для сбалансированного развития города», — уверен г-н Анискин.
В «ЮгСтройИнвест» считают приоритетом компании комплексное строительство и продумывают проекты, включая в них детские сады, школы, стадионы, спортивные и детские площадки, антивандальные уличные тренажеры, прогулочные аллеи, ролледромы, скалодромы, парковки и многое другое. Кроме того, обязательным условием является наличие в микрорайонах клиник семейного врача, участковых пунктов полиции и отделений Почты России.
Председатель совета директоров АО «Ростовское» Николай Бритвин считает, что принципиально важно создавать условия для развития государственно-частного партнёрства, чтобы комплексно развивать городскую территорию. Нормативная база предполагает два вида строительства — комплексное и точечное. При этом точечная застройка в общественном сознании имеет не лучшую репутацию, хотя при соблюдении всех нормативов точечное строительство само по себе не является нарушением. «Наша задача — определить условия этой застройки. Потому что инвестор всегда будет стремиться получить максимальную прибыль с проекта: отсюда у нас плотно застроенные высотками территории в центре города», — говорит начальник управления территориального развития и архитектуры Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Владимир Горелкин.
Застройщики же не преминули напомнить чиновнику, что такие проекты рождаются из-за пробелов в градостроительном законодательстве. По словам генерального директора «ЮИТ Дон» Андрея Шумеева, ни в одном из документов Правил застройки и землепользования (ПЗЗ) нет требований по минимальному размеру земельного участка для строительства многоквартирного дома. «Поэтому мы и получаем на шести сотках частного домовладения двадцатиэтажный дом», — заявил г-н Шумеев.
Генеральный директор ОАО «Южный региональный научно-исследовательский и проектный институт градостроительства» Дмитрий Павленко считает, что региональным исполнительным властям нужно проявить волю для совершенствования законодательной базы в строительной отрасли. «Региональные и муниципальные власти попросту переписали свод правил планировки и застройки (СП 42), ни регион, ни город не воспользовались той функцией, которую предлагают федеральные органы власти — регулирование градостроительных норм в локальных документах», — говорит г-н Павленко. По его словам, это создаёт «серые зоны» градостроительной документации: «Есть серая зона внутри структуры управления — между нормативными документами разного уровня, и внутри самого нормативного документа. Эта серая зона может быть устранена на уровне региона или муниципалитета. Здесь надо власть употребить».
Заместитель генерального директора по строительству ООО «Фирма “Кристина”» Владимир Васильев добавил, что повышать этажность здания застройщика заставляет элементарная экономика проекта — стоимость осваиваемого участка, стоимость подключения к коммунальным сетям. При этом, по данным застройщиков, если изменить расчёты в сторону фактического потребления, а не максимальной нагрузки, каковы они сейчас, это примерно на 40% снизит траты на подключение к сетям. Ранее ростовские застройщики — ООО «Плюс-К» и АО «ЮИТ Дон», ООО «КСМ-14», ООО «Фирма “Кристина”» — проанализировав фактическое потребление ресурсов в построенных жилых домах, обратились к Минстрою РФ с письмом о законодательной инициативе изменения методики расчётов ресурсов в проектируемых девелоперских проектах. «Министерство строительства РФ дало мне ответ, что это в компетенции регионального министерства», — сообщил Андрей Шумеев.
Производственное качество домов и диалог
Отдельно говорилось о производственном качестве девелоперских проектов, которое зависит от всей технологической цепочки объектов. И здесь без диалога между участниками рынка не обойтись. По словам Андрея Соловьёва, на производственное качество девелоперских проектов влияет вся технологическая цепочка — от градостроительного решения, идеи проекта до его ввода в эксплуатацию. «Каждый этап строительства зависит от всех участников проекта, поэтому нам, как надзорному органу, важно выстроить диалог со всеми участниками рынка, которые влияют на качество и безопасность строительных объектов. Более того, после ряда мероприятий мы поняли, что и сам рынок нуждается в таком диалоге», — поясняет г-н Соловьёв.
«Сегодня умный проектировщик не будет слепо выбирать более дешёвых изыскателей, но при этом оценить, кто именно компетентен и сколько действительно стоят необходимые работы, очень тяжело. В этом вопросе могли бы помочь некоторые изменения в законодательной базе, например, лицензирование или сертифицирование не юридических лиц, а “частных исполнителей” — непосредственных специалистов», — заметила Светлана Валуйская, главный инженер проектно-изыскательской компании «Трансгеоком».
Андрей Шумеев говорит о низком качестве экспертизы проектов, что влияет на конечный результат: «Экспертизу можно проходить где угодно. Сегодня по закону можно зайти в Ростов и получить разрешение на строительство, имея на руках экспертизу из любой точки страны. Нет оценки качества экспертизы».
«Ответственность за реализацию бизнес-проекта лежит на застройщике. Если развивать структуру технического заказчика, как это делается на Западе, мы многих рисков сможем избежать», — добавляет директор ООО «ПСК Габарит» Пётр Смирнов.
Ситуацию с качеством экспертизы можно изменить, прибегнув к помощи профильных вузов. Свидетельством тому — Донской государственный технический университет. «На базе опорного университета создан единый экспертный центр по вопросам качества строительных материалов, проведения судебных экспертиз и составления экспертных заключений, а также осуществления экспертиз проектной и рабочей документации геологических и геодезических работ», — рассказал проректор по капитальному строительству и развитию имущественного комплекса ДГТУ Владимир Иванов.
Руководитель группы по продажам промышленного оборудования для строительства ООО «Грундфос» Андрей Доценко считает, что оценка качества девелоперских проектов должна включать в себя оценку качества инженерных систем, качества дальнейшей эксплуатации дома: «В современном мире ценность квадратного метра для покупателей готового жилья состоит из видимых признаков комфорта, таких как наличие парковки, парковой территории, наличие детской площадки, эргономика пространства: удобные подъезды и входные группы. Однако нельзя не учитывать и невидимые, но жизненно необходимые жильцам условия: бесперебойное обеспечение водой и теплом». Компания «Грундфос», обосновывая экономику инженерных решений для создания комфортной жилой среды, говорит об оптимизации энергозатрат. Например, из жизненного цикла насосного оборудования 85% затрат приходится на электроэнергию, 10% — на техническое и сервисное обслуживание и только 5% — на приобретение насосов. Если учитывать столь большой потенциал экономии на энергозатратах, застройщики смогут позволить себе применять более качественное оборудование.
