Большая перестройка: Юг России ждет снижение объемов выдачи ипотеки

В конце 2023 года и начале 2024-го на рынке ипотечного кредитования произошел ряд серьезных изменений, которые оказали большое влияние и на банковскую сферу, и на рынок недвижимости. Среди основных нововведений - повышение первоначального взноса по льготной программе на покупку жилья в новостройках с 20% до 30%, снижение максимальной суммы кредита для Москвы и Санкт-Петербурга до 6 млн рублей, а также снижение на 0,5 п.п. предельной величины субсидий, получаемых банками в рамках ряда льготных программ. Помимо этого, появилось правило «одна льготная ипотека – в одни руки».

Одним из следствий такой политики стали заявления Сбербанка, ВТБ и «Альфа-Банка» о начале взимания комиссии с застройщиков, продающих квартиры в рамках программы льготной ипотеки – в размере 7,5–11,5% от суммы кредита по сделкам. Иначе говоря, обязанность по субсидированию таких продуктов была возложена на девелоперов. И, хотя далеко не все кредитные организации пошли на такую меру, другие ограничения, введенные Банком России, оказывают большое влияние на рынок.

При этом в последние два года сфера девелопмента на Юге России показывала растущую динамику. К примеру, Краснодарский край по итогам 11 месяцев 2023 года стал вторым регионом в стране по объемам ввода жилья (6 млн кв. м), уступив лишь Московской области. В Ростовской области этот показатель за год вырос на 9% - до 2,9 млн кв. м.

По мнению генерального директора консалтинговой компании Macon Ильи Володько, трендом 2024 года станет охлаждение рынка недвижимости. На протяжении трех лет активных выдач льготной ипотеки он бурно развивался, в том числе с точки зрения цены – которая росла быстрыми темпами. В ближайшие полгода стоимость квадратного метра будет расти уже по причине ввода комиссии для застройщиков.

«На Юге очень большой спрос на недвижимость, который просто не позволит ценам снижаться. Что касается комиссии, то, конечно, она будет встраиваться в цену. В данный момент рентабельность строительного бизнеса на Юге достаточно высока, так что запас прочности есть», — считает Илья Володько.

«Спрос на ипотеку снизится на 20%»

Представители банковской сферы Юга России отмечают, что в конце декабря рост выдач льготной ипотеки резко вырос – на фоне новостей о новых ограничениях. По словам руководителя кредитно-кассового офиса «Росбанк Дом» в Ростове-на-Дону Ольги Сербуленко, доля ипотечных выдач в общем объеме на первичном рынке достигла 78%. Из которых 76% - госпрограммы. Лидерами по выдачам являются «Семейная ипотека» и «Льготная новостройка». Тройку замыкает «IT-ипотека». Однако некоторые финансовые инструменты в новых условиях стали уже не настолько распространены.

«В числе прочего была ограничена комбо-ипотека – сочетание льготной ипотеки и обычной. Благодаря такой комбинации можно было увеличить максимальную сумму кредита до 15–30 млн рублей в зависимости от региона и понизить ставку по кредиту. После вступления в силу постановления правительства от 15 декабря №2166 комбо-ипотека будет немассовой, так как ее отключили для льготных продуктов. Но, например, в семейной программе она сохранилась, и мы видим интерес к такому формату», — рассказала Ольга Сербуленко.

Исполнительный директор по ипотеке банка «Кубань Кредит» Ксения Соболева добавила, что Банк России в целом продолжает реализовывать стратегию по ужесточению кредитной политики – в частности, с 1 марта он планирует повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, что также скажется на рынке.

«В данный момент мы работаем с теми ограничениями, что уже ввел регулятор, и дополнительных мер предпринимать не планируем. Сейчас главная задача – модернизировать собственные продукты и выводить на рынок новые предложения. Также мы на постоянной основе работаем с партнерами-застройщиками по созданию комплексного продукта. В текущей ситуации, когда некоторые банки вводят комиссии для застройщиков за выдачу кредитов с государственной поддержкой, мы для своих партнеров оставили условия без изменений», — пояснила Ксения Соболева.

По ее словам, в данный момент в Краснодарском крае прогнозируется снижение объемов кредитования. А 1 июля, когда закончится срок действия программы льготной ипотеки, ее могут просто не продлить – по крайней мере в текущем виде.

«Если она и сохранится, то, скорее всего, будет носить адресный характер, для определенных групп населения. Либо станет инструментом для стимулирования рынка недвижимости в отдельных регионах. Эти факторы окажут влияние и на спрос. Соответственно, снизится количество выдаваемых ипотек. Поэтому в текущих реалиях банкам необходимо моментально реагировать на все изменения, каждый раз выстраивая работу по-новому», — резюмировала представитель «Кубань Кредит».

Начальник управления розничного кредитования банка «Центр-инвест» Николай Парамонов сообщил, что банк продолжает выдавать льготные кредиты, и при этом не берет никаких комиссий ни с застройщиков, ни с клиентов.


По мнению Николая Парамонова, давать прогнозы на будущее в сейчас затруднительно. Фото: пресс-служба ПАО КБ «Центр-инвест»

«В ближайшее время выведем на рынок новый продукт, который позволит получить ипотечный кредит со сниженной ставкой специалистам, работающим в сфере IT. Практика предложения такого рода специализированных продуктов у нас есть, и она показала большую востребованность», — привел пример Николай Парамонов.

По словам эксперта, давать прогнозы на будущее в сложившихся условиях затруднительно. «Но так или иначе мы ожидаем, что в первой половине 2024 года спрос на ипотечные продукты на Юге России будет как минимум на 20% ниже, чем в 2023 году», — констатировал он.

«Это неизбежный процесс»

Девелоперы Юга по-разному относятся к изменениям на рынке. Одни считают, что текущее падение спроса в большей степени является сезонным. Другие – что оно продлится дольше, чем хотелось бы. Но все так или иначе готовы проявлять гибкость в формировании новых инструментов покупки недвижимости.

Коммерческий директор AVA Group Тамара Коломийцева отметила, что изменения в порядке и условиях выдачи льготных кредитов могут привести к сокращению объема сделок по госпрограммам и увеличению стоимости квадратного метра.

«При этом крупные девелоперы уже сейчас готовы субсидировать кредиты, чтобы предлагать клиентам наиболее выгодные условия. И лучшие предложения будут у тех застройщиков, которые имеют налаженные партнерские отношения с банками», — прокомментировала представитель AVA Group.

По данным компании, в данный момент средний размер первоначального взноса в Краснодарском крае составляет около 2 млн рублей. Эта сумма позволяет приобрести в краевом центре квартиру площадью от 30 до 50 кв. м.

«Именно небольшие по площади лоты в районах перспективного развития будут пользоваться основным спросом в новых условиях. Средний чек покупки недвижимости несколько снизится, люди будут искать баланс между доступностью условий по ипотеке и ликвидностью вложений», — считает Тамара Коломийцева.

Директор коммерческого департамента СК Dogma Павел Петров сообщил, что в 2023 году компания реализовала 11,6 тыс. квартир, увеличив объем продаж на 88%. При этом 9 из 10 сделок осуществлялись с использованием государственных программ субсидирования. В равной степени пользовались популярностью семейная и ипотека с господдержкой. В 2024 году ожидается смещение в сторону семейной ипотеки, поскольку в рамках этой программы сохраняются прежние условия для покупателей – ее доля в итоге может увеличиться до 70%.

«Что касается повышения комиссионного вознаграждения для застройщиков, то оно неизбежно отразится на кошельке покупателя. По нашим оценкам, это приведет к росту цен на новостройки до 10-15%», — дал прогноз Павел Петров.

Однако, несмотря на рост цен, покупателям все еще выгоднее приобретать у девелоперов «первичку», нежели вторичное жилье. Поскольку крупные девелоперы часто имеют специальные условия совместного субсидирования с банками и благодаря этому могут давать скидки покупателю.
В целом представитель СК Dogma отметил позитивное влияние изменений в порядке выдачи госипотеки.

«Это неизбежный процесс. Безусловно, рынку потребуется время для перестройки и создания новых программ. Сокращение зависимости от государства будет способствовать дальнейшему развитию рынка. Застройщики и банки всегда найдут выход. Да, все продолжат зависеть от уровня ключевой ставки, но мы ожидаем, что она будет снижена на фоне уменьшения уровня инфляции», — считает Павел Петров.

Девелоперы ждут 1 июля

Коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Алексей Лысенко сообщил, что льготная ипотека по-прежнему остается основным драйвером жилищного строительства в регионе – в 2023 году на нее пришлось более 90% сделок. 60% из этого объема – семейная ипотека, 40% - программы с господдержкой.

«Мы не связываем январское замедление рынка исключительно с ужесточением условий по льготной ипотеке. Это обычное покупательское поведение в начале года. В первом квартале текущего года мы ожидаем определенную корректировку спроса. За ней, согласно нашему прогнозу, последует перераспределение инвестиционных инструментов – кто-то сохранит деньги на депозитах, но сохранится большая доля тех, кто вложит их в недвижимость», — считает Алексей Лысенко.

Однако, по его словам, нововведения в льготной ипотеке могут отразиться на стоимости квадратного метра, в которую будут закладываться увеличившиеся затраты банков – в размере 7,5-8,9% от суммы кредита.

Представитель «Неометрии» отметил, что в данный момент девелопер предлагает клиентам ипотеку по базовым условиям, однако применяет субсидированную ставку на короткий период. Это позволяет снизить и саму ставку, и ежемесячный платеж.

«В дальнейшем мы рекомендуем клиентам рефинансирование кредита до наиболее комфортных условий обслуживания», — пояснил Алексей Лысенко.

Начальник отдела ипотечного кредитования ГК «Точно» Гульсина Шакова рассказала, что в данный момент группа компаний пересматривает свою финансовую модель: ценовую политику, процентные  ставки, возможность рассрочки и т.д.

«Девелопер ищет решения, чтобы не делать продукт на рынке дорогим и недоступным, и оставить возможность приобретать квартиру по выгодным процентным ставкам и удобным ежемесячным платежам. Новые программы будут предложены нашим клиентам уже в ближайшее время», — пояснила Гульсина Шакова.

Она подчеркнула, что застройщики не знают, какой будет политика Банка России в ближайшие месяцы, и какой стратегии будут придерживаться ключевые банки страны. Поэтому в данный момент девелоперы заняты тем, чтобы искать варианты, позволяющие соблюсти баланс интересов девелопера и клиента.

В целом участники рынка не ожидают обвала спроса, хотя признают, что для поддержания на прежнем уровне его придется стимулировать – в том числе за счет программ, субсидируемых девелопером. При этом все ждут 1 июля 2024 года и решения по продлению или отмене льготной ипотеки. В зависимости от принятого курса ситуация на рынке недвижимости во втором полугодии может кардинально отличаться.