«Иного выхода, кроме индустриального домостроения, у Ростова нет»

406
9 минут
«Иного выхода, кроме индустриального домостроения, у Ростова нет»

Один из крупнейших российских девелоперов, ЗАО «Патриот», намеревается в 2012 году в полтора раза нарастить объёмы жилищного строительства в Ростове-на-Дону. Несмотря на существующие в городе трудности с земельными участками, компания видит много новых возможностей для увеличения предложения массового жилья

По мнению генерального директора ЗАО «Патриот» Игоря Далаксакуашвили, для решения известных проблем с дефицитом земельных участков в Ростове сегодня существует достаточно ресурсов. Среди них — использование потенциала входящих в черту города и прилегающих к нему не­освоенных земель, а также такой слабо задействованный пока механизм, как редевелопмент территорий промышленного назначения. В апреле 2012 года «Патриот» приступил к строительству жилого комплекса «Красные ворота» на месте бывшего кирпичного завода — этот проект стоимостью более 2 млрд рублей должен продемонстрировать рынку потенциал нового освоения индустриальных зон. Одновременно продолжается застройка микрорайона «Западные ворота» — крупнейшего на сегодняшний день проекта комплексного освоения территории в Ростове. Здесь при возведении новых очередей планируется использовать новые для России технологии индустриального строительства, применимые для возведения домов разной этажности, а также социальной инфраструктуры.

Панель по-прежнему в тренде
— Ранее сообщалось, что в 2012 году компания планирует в полтора раза увеличить объём строительства в Ростове. За счёт каких ресурсов это будет сделано?

— В 2011 году мы ввели 60 тысяч квадратных метров жилья, в 2012 году планируем ввести около 100 тысяч квадратных метров. Это даже не прогноз — все дома, подлежащие вводу, уже строятся, часть из них — в высокой степени готовности. Например, в течение апреля-мая 2012 года в жилом районе «Левенцовский» мы вводим два дома общей площадью более 35 тысяч квадратных метров. По нашему новому проекту «Красные ворота» получено разрешение на строительство, готовится фундамент под первый дом, активно идёт проектирование следующих домов. Думаю, что продажи будут расти адекватно темпам ввода жилья. Уже сегодня 34 процента наших квартир приобретается при помощи ипотечных механизмов, и этот показатель растёт.

— Проект «Красные ворота» будет реализован на месте бывшего кирпичного завода. Из каких соображений вы пошли именно по этому пути?

— Это неизбежный тренд, поскольку свободных земель в Ростове немного. При этом есть целый ряд предприятий, которые сегодня не работают, но расположены в очень интересных местах города. Нельзя сказать, что этот участок оказался для нас дешевле, чем предлагает рынок, — мы выбрали площадку из-за хорошего расположения и отсутствия проблем юридического характера. Важно, что это была территория кирпичного завода, то есть практически чистое производство — вода, глина, газ. Мы провели экологическую экспертизу участка — никаких загрязнений найдено не было. Кроме того, ставилась задача диверсификации продаж — раньше человеку, который жил или работал в районе Сельмаша и Нахичевани, не всегда было удобно покупать квартиру в Левенцовке. Теперь же мы можем предложить объект недалеко от центра.

— Предложение квартир в «Красных воротах» будет существенно отличаться по структуре от Левенцовки?

— Нет, там появятся такие же дома и квартиры, как в Левенцовке. Такая структура предложения оправдана высоким спросом, который сформирован по микрорайону «Западные ворота». Но вот фасадные решения, колористика окажутся иными.

— Насколько эти дома соответствуют современным мировым трендам массового домостроения?

— В странах с растущей экономикой и высоким неудовлетворённым спросом на жильё, как у нас, дома индустриального изготовления — это самый актуальный тренд. Технологии и оборудование у нас итальянские и немецкие, и наши дома серии РнД — это практически то, что делают, например, в Италии. Сейчас компания «Патриот» внедряет на Ростовском комбинате крупнопанельного домостроения новые технологии, которые ранее в России не применялись и являются самыми современными; в частности, по похожим технологиям строились дома к лондонской Олимпиаде. Это следующее поколение после домов типа РнД.

— Тем не менее, минусы высотного строительства хорошо известны. Можно ли утверждать, что в сегодняшних условиях они компенсируются развитой инфраструктурой?

— Я не очень представляю себе эти минусы в мегаполисе с ограниченными земельными ресурсами — иного выхода здесь просто нет, Ростов не может позволить себе низкоплотную застройку. Скажем, в Левенцовке 220 гектаров земли. В первом и третьем микрорайонах площадью 37 гектаров будет построено около десяти тысяч квартир. Застройка всей Левенцовки малоэтажным жильём обеспечила бы коттеджами всего пять тысяч семей — что это по сравнению с тем количеством семей, которые в Ростове нуждаются в жилье? Какой выход из этой ситуации, кроме высотного строительства? Другое дело, что оно должно вестись таким образом, чтобы это создавало комфортную среду. Например, в проекте «Западные ворота» мы построили бульвар, скверы, детские и спортивные площадки — в результате у человека не возникает дискомфорта от того, что рядом стоит 17-этажный дом. В «Красных воротах» предполагаем создать такую же удобную территорию, предусмотрена площадка под детский сад, многоярусная парковка, магазины, аптеки. Очень важно, что это будет практически закрытая территория с ограниченным доступом, а сам комплекс находится в окружении индивидуальной застройки и зелёной зоны, из него открывается вид на Задонье и лесопарковые массивы.

— Проекты в средне- и малоэтажном строительстве для крупных застройщиков сейчас совсем непри­влекательны?

— Сегодня у компании «Патриот» есть совершенно новая технология, позволяющая создавать и многоэтажные дома, и малоэтажные. Она даёт абсолютно новаторские возможности монтажа и архитектурных решений, причём модуль такого дома можно использовать и для объектов социальной инфраструктуры. Первый объект по этой технологии в России будет делаться именно в Ростове — в Левенцовке.

Земля и сети
— По мнению руководителей ряда строительных компаний Ростова-на-Дону, ключевой проблемой развития жилищного строительства в городе является нехватка свободных земельных участков. Насколько, по вашему мнению, эта проблема сегодня остра для ростовского рынка в целом?

— Земли объективно не хватает — стало общим местом говорить, что Ростов среди всех городов-миллионников имеет самую маленькую по площади на одного жителя территорию. С другой стороны, места для жилищного строительства в Ростове есть — это и Левенцовка, и земли за Орбитальной. Или территории за Ростовским морем — это очень интересный район, вокруг зелёные массивы — сады, леса, водоёмы, и там мы тоже планируем реализовать проект, уже приобретён земельный участок, завершается проектирование. О редевелопменте бывших промышленных объектов я уже сказал. Наконец, есть места под жильё бизнес-класса в центре, где необходимы снос и отселение. Правда, сейчас условия в этом сегменте довольно жёсткие — как из-за не всегда обоснованных запросов собственников земельных участков, так и из-за спорных градостроительных решений, возведённых в ранг нормативов. В результате инвесторы проявляют обоснованную осторожность. Огромные возможности для малоэтажного строительства имеются в садовых товариществах, и это направление сейчас активно развивается. Так что, если учесть все эти возможности, то налицо целый ряд вариантов решения земельной проблемы.

— Можно ли для этого задействовать ресурсы ростовской агломерации?

— На самом деле это единственный перспективный путь, и здесь могут быть самые разные направления. Логичным продолжением Левенцовки, в соответствии с действующим генпланом, может стать строительство в районе хутора Калинин, там порядка 600 гектаров земли. Дальнейшее развитие возможно и в сторону Щепкина — в связи со строительством Северного обхода Ростова возникла транспортная доступность этой территории. Третье направление — развитие города на юг, в сторону Батайска.

— Почему все эти возможности используются не в полной мере? Как вообще в Ростове возник дефицит земельных участков?

— Срок подготовки территории комплексного освоения для жилищного строительства занимает не меньше двух лет, а дом построить — это как минимум год. В своё время подготовка Левенцовки шла в течение трёх лет, и важнейшим фактором, который способствовал успеху проекта, было то, что к моменту, когда была забита первая свая, уже оказались подведены все дороги и инженерные сети. В конце 2008 — начале 2009 года должны были проводиться торги на те участки, которые сегодня могли бы дать рынку предложение. Но из-за кризиса торги не состоялись, желающих купить участки было немного, и возможностей прокредитоваться и построить инфраструктуру у сетевых компаний тоже недоставало. Сегодня это, конечно, оказывает негативное влияние.

— Какова для вас оптимальная доля земли в себестоимости жилья?

— Сейчас цены на участки в Ростове находятся на высоком уровне и далеко не всегда экономически обоснованы. Хотя по каждому проекту разная ситуация — нужно брать стоимость земли, включая подготовку сетей. Но вы же понимаете, что снижение доли земли в себестоимости не даст снижения цен на рынке — к этому приведёт только одно: увеличение предложения. И здесь единственный путь — провести подготовку земельных участков и продать их рынку, это действительно серьёзный фактор для снижения или хотя бы стабилизации цен. Причём застройщик, приходя на аукцион, должен знать, что он не борется за последний участок: нужен понятный график продажи участков и обеспечения их инженерной и социальной инфраструктурой, с горизонтом планирования минимум на три года. Сегодня системная работа в этом направлении властями выстраивается, и думаю, что уже в нынешнем году мы увидим серьёзные подвижки на рынке.

— Насколько значимым фактором высоких издержек в строительной отрасли являются затянутые сроки административных согласований?

— Здесь довольно много легенд и мифов. Если ты подаёшь на экспертизу хорошо подготовленный проект, то проходишь её за 45 дней. Правда, инженерные сети должны проходить экспертизу 90 дней — это действительно не совсем понятно. Пресловутое получение разрешения на строительство при наличии правильно оформленных земли и документации — это десять дней, и в такие сроки мы обычно его и получаем. Длительные сроки возникают чаще всего из-за неправильного оформления земельных участков. Если же ты купил участок с аукциона, а значит, до этого была проделана огромная работа — участок юридически чист и имеются техусловия, — то вся дальнейшая подготовка — это заключение договоров на технологическое присоединение и проектирование. Так что не думаю, что ускорение согласований — это такой фантастический ресурс, за счёт которого можно снизить цены на жильё.

— Такова логика крупного застройщика, а остаются ли сегодня на рынке ниши для небольших компаний?

— Удел небольшого застройщика — малоэтажные коттеджные посёлки, индивидуальное строительство. Но не надо думать, что крупные девелоперы специально выдавливают с рынка мелкие компании. Имеющееся сегодня законодательство — земельные аукционы, техприсоединение, ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», энергосбережение и системы безопасности — неизбежно ведёт к укрупнению рынка. В нынешних условиях, чтобы стартовать хотя бы с одним домом, нужно иметь как минимум 300 миллионов рублей, то есть средний застройщик сможет войти на рынок, а мелкий — уже нет. И это правильно, потому что крупный застройщик может нести и соответствующую ответственность.
  • Комментарии
Загрузка комментариев...