Инвестиции в ОКН: как работает новый механизм вложений в историческое наследие

Принятый Госдумой документ упорядочивает правила долевого строительства и сохранения ОКН на землях, приобретенных в рамках полномочий ДОМ.РФ — единого института развития в жилищной сфере. До его принятия памятники и участки продавались по отдельности, без специального механизма для привлечения инвесторов. Теперь госкомпания вправе реализовывать на торгах в рамках одного лота федеральные ОКН в неудовлетворительном состоянии вместе с участками, а также сдавать такие участки в аренду. Исключение — объекты религиозного назначения. Аренда на время реставрации обойдется всего в 1 рубль в год, но срок действия льготной аренды не может превышать семи лет. Эксперты отмечают, что закон наконец делает реставрацию экономически жизнеспособным бизнес-проектом, а не благотворительностью.

Между тем, в середине июня Правительство внесло в Госдуму законопроект, который позволит регионам и муниципалитетам передавать свои аварийные ОКН в управление ДОМ.РФ для продажи через тот же механизм. Если закон примут, уже в ближайшее время на торги смогут выйти не только федеральные, но и сотни региональных памятников, в том числе в районах Краснодарского края и Ростовской области, где сосредоточен основной фонд исторической застройки.

Разбор закона: как работает механизм аренды объекта культурного наследия

Сама идея льготной аренды для инвестора не нова, но принятый порядок кардинально отличается от всех предыдущих программ. Например, федеральная программа, которая позволяла инвесторам арендовать аварийные памятники почти бесплатно (от 1 рубля в год), при этом не гарантировала передачу земельного участка. Как правило, он предлагался отдельно и часто по рыночной цене. Это создавало серьезный барьер: инвестор получал почти бесплатно само здание, но должен был платить за землю, что делало проект экономически невыгодным. Теперь появляется более сложная модель: реставрация памятника становится частью девелоперской сделки. Для бизнеса это уже не благотворительность, а элемент финансовой модели.

Гостиницу «Московская» в Ростове-на-Дону планирует отреставрировать частный инвестор //Фото: Евгений Вдовин, 161.RU

Конкретная площадь участка, который покупатель получает вместе с ОКН в собственность или долгосрочную аренду, заранее определяется в конкурсной документации — это может быть и одна сотка, и несколько гектаров. Однако любое строительство или развитие на этом участке подлежит обязательному согласованию с региональным комитетом по охране памятников.

«То есть нельзя просто взять большой участок с маленьким домиком и возводить на нём что угодно — все изменения контролируются. Такой сбалансированный механизм одновременно и оберегает земли ОКН от бездумной застройки, и дает возможность инвестору компенсировать свои затраты на реставрацию», – отмечает управляющий партнёр Адвокатского бюро «Домащенко и партнёры» Роман Домащенко.

Сам памятник также будет защищен охранными обязательствами. В этом документе прописано, что именно подлежит государственной охране: фасады, кровля, декоративные элементы, скульптуры — либо весь объект целиком, либо отдельные детали. Государство может охранять даже внутренние элементы: печи, камины, лестницы или керамический декор. Эти элементы нельзя изменять, они должны сохраняться в первоначальном виде.

«Если памятник находится в рабочем состоянии, инвестор, приобретя его на аукционе, автоматически принимает на себя все обязательства, зафиксированные в охранном документе, — и должен поддерживать объект в надлежащем виде, — рассказывает Роман Домащенко. — Иная ситуация с полуразрушенными объектами или требующими капитального ремонта. Такой памятник может быть продан за символическую цену — вплоть до одного рубля. Однако контракт устанавливает жесткие условия: в течение года после покупки инвестор обязан нанять проектную организацию, имеющую лицензию Министерства культуры на проектирование ОКН, и разработать проект реставрации. Сам проект необходимо реализовать в течение десяти лет. Эти сроки ДОМ.РФ фиксирует в контракте. При их нарушении продавец вправе расторгнуть договор и вернуть объект культурного наследия в федеральную собственность».

При нарушении сроков и расторжении договора инвестору не возвращаются средства, уже вложенные в реставрацию или содержание объекта — независимо от того, сколько времени он владел памятником.

«То есть основной риск для инвестора — недооценить собственные финансовые возможности и взять на себя обязательства, которые он не сможет выполнить. Но есть и большой плюс: в процессе реставрации по согласованию с региональным комитетом по охране памятников можно изменить разрешённое использование объекта. Например, отреставрировав купеческий жилой дом, вы можете превратить его в гостиницу или использовать в коммерческих целях — под салон красоты, офис или картинную галерею. Всё это делается по согласованию, но возможность адаптировать памятник под современные нужды предоставляется», – подчеркивает Домащенко.

Параллельно с новым инструментом привлечения инвестиций работает программа льготного кредитования восстановления ОКН, оператором которой также выступает ДОМ.РФ. С 2025 года действует дифференцированная ставка: для проектов, где отреставрированный объект приспосабливают под гостиницу с номерным фондом от 10 номеров, кредит можно получить под 6% годовых. При этом объект должен находиться изначально в неудовлетворительном состоянии, а после реставрации – получить категорию не ниже «трёх звёзд».

Взгляд инвесторов: когда реставрация ОКН становится выгодным проектом

Закон может стимулировать инвесторов, если лоты будут собраны профессионально, считает Константин Конов, основатель компании YOUKON, которая занимается управлением инвестиционными проектами в сфере коммерческой недвижимости. Девелоперу нужна не просто возможность купить памятник, а понятная математика: что можно построить, какие ограничения действуют, сколько стоит реставрация и где сценарий выхода. В таких проектах ценность создается не фактом владения объектом, а архитектурой сделки.

«Нужно понимать: это не подарок девелоперу, а обмен ликвидности на обязательство: бизнес получает редкий земельный ресурс, а государство — шанс спасти аварийный памятник. В ОКН почти всегда опасны скрытые обязательства: предмет охраны, инженерия, требования экспертизы, сроки согласований, рост стоимости работ. Минимизировать риск можно только через глубокий комплексную проверку объекта до входа: юридическую, техническую, градостроительную и финансовую. В таких проектах ошибка на старте становится не просто дорогой, а системной. Запрет на продажу или переуступку до завершения реставрации означает, что инвестор фактически замораживает капитал на весь период выполнения обязательств. Простыми словами: быстро войти и выйти не получится», – поясняет Конов.

Ремонт статуи у кинотеатра «Аврора» в Краснодаре  — часть масштабной реставрации всего комплекса, которую проводит компания предпринимателя Сергея Галицкого //Фото: пресс-служба администрации Краснодарского края

Хотя экономический потенциал ОКН превосходит возможности традиционной недвижимости, затраты на их реставрацию могут вдвое и более превышать стоимость нового строительства, говорит гендиректор инвестиционной платформы Lender Invest Дмитрий Исаков. Для входа в проект бизнесу нужны не только четкие бизнес-параметры, но и прозрачные, понятные механизмы взаимодействия с государством на всех этапах.

При этом для массового привлечения частных инвесторов необходимы успешные примеры, когда восстановленный памятник становится не просто красивым отреставрированным зданием, а востребованным городским объектом — приносящим доход и привлекающим посетителей, считает Исаков.

«Вовлечение инвесторов в кластер ОКН – процесс, требующий времени и усилий. Потребуются яркие примеры и активное продвижение проектов.Создание успешного и востребованного кластера недвижимости – это долгосрочная перспектива, занимающая 5-10 лет. Бизнесу и инвесторам-первопроходцам придется проявить терпение, последовательно развивая проекты с привлечением экспертов, прежде чем ожидать прибыли», – говорит генеральный директор инвестиционной платформы.

Возможности для южного бизнеса: опыт регионов и новый федеральный инструмент

Для южных регионов механизм может быть интересен, но не везде одинаково, считает Константин Конов.

«В Ростове, Краснодаре и Сочи исторические центры уже плотные, и найти дополнительный участок рядом с памятником будет сложно. Поэтому наиболее реалистичны не точечные объекты в перегретом центре, а территории, где можно собрать сценарий: бывшие промзоны, заброшенные кварталы, пригородные исторические комплексы и объекты рядом с будущими точками роста», — отмечает Конов.

Примечательно, что даже старая программа привлечения инвестиций («аренда за рубль») довольно эффективно работала на Юге, о чём свидетельствуют данные региональных органов охраны объектов культурного наследия, предоставленные «Эксперту Юг».

В Краснодарском крае, где сосредоточено большинство ОКН всего Юга (почти 20 тысяч), по схеме льготной аренды реализованы заметные проекты. В 2021 году впервые за 1 рубль в год инвестор получил памятник «Здание, где размещался штаб Анапской военно-морской базы» — после реставрации в нём открылся детский сад. Позже по этой же льготной схеме инвесторам были переданы Дача Щенсновича в Новороссийске и Охотничий домик Великого князя Сергея Михайловича Романова в поселке Псебай Мостовского района. В Краснодаре объект регионального значения «Женское городское училище», который почти 30 лет стоял бесхозным, новый собственник с 2021 года полностью восстановил и открыл здание для горожан.

Женское училище на ул. Красной в Краснодаре до и после реставрации// Фото: администрация Краснодарского края 

Сейчас Администрация Новокубанского района повторно выставила на торги производственное здание в стиле провинциального модерна начала XX века площадью 917,6 кв. м со стартовой ценой 1 рубль. Это часть усадьбы кубанского мецената Захара Щербака — здесь в детстве часто гостил Александр Солженицын, который позже отразил впечатления в романе «Красное колесо». Муниципалитет ищет инвестора, готового отреставрировать объект и использовать его в хозяйственной деятельности. Ещё по пяти объектам в крае идёт подготовка к торгам.

Успешные примеры региональных проектов на Юге показывают: даже старый механизм льготной аренды работает при наличии чётких правил и заинтересованного инвестора. Новый федеральный закон даёт значительно больше возможностей, при этом его могут расширить и на ОКН, находящиеся в региональной и муниципальной собственности.

Для справки, в Краснодарском крае на государственной охране состоит 19 912 объектов культурного наследия (включая федеральные, региональные и муниципальные), но в неудовлетворительном состоянии только 27 объектов. В Республике Крым в едином реестре зарегистрировано 2 562 объекта, из которых 163 — в неудовлетворительном состоянии, 14 — в аварийном и 9 — в руинированном. В Ростовской области к неудовлетворительному состоянию отнесены пока только два объекта, хотя регион продолжает работу со 163 выявленными памятниками.