Однокомнатный рынок
№11-12(351-352) 2015

404
3 минуты
Однокомнатный рынок

Рынок жилья, каким он сложился сегодня, красноречиво характеризует одна цифра — в рекордном 2014 году, по данным MaconRealtyGroup, на первичном рынке Краснодара доля однокомнатных квартир в продажах составила 68%. Ещё в 2011 году таковых было 40%. Поскольку кубанский рынок сегодня — наиболее ёмкий на Юге, он наглядно демонстрирует тенденции, которые на соседних территориях пока явлены не в столь острой форме. Но можно не сомневаться в том, что тенденция к росту спроса на однокомнатные квартиры характерна и для Ростова, и для Ставрополя. Мы сами неоднократно писали, что строители быстро переориентировались на самый ходовой товар — однокомнатное жильё или даже квартиры-студии. Это понятно: когда на дворе кризис, самый ходовой товар — самый дешёвый товар. И, как видим, девелоперы преуспели: две трети рынка подмяли под себя квартиры, предназначение которых — разлетаться как горячие пирожки. Но вот вопрос: долго ли может продержаться такая структура рынка?

Первым делом придётся сказать, что 68% — это не предел. В конце концов, прошлый год дал рекордные ипотечные продажи. В 2015 году никаких рекордов в этой сфере точно не будет, а доходы населения падают. Иными словами, нынешний кризис располагает к тому, чтобы доля продаж самого доступного продукта на рынке жилья стремилась к ста процентам. Движение в эту сторону в данный момент — естественный ход рынка. И всё бы хорошо, если бы нас по этому поводу не беспокоили проблески здравого смысла.

Начать с того, что однокомнатный продукт не покрывает существующих в этой сфере потребностей. Студия — всего лишь мельчайшая единица жилья, которую можно себе позволить купить. Такая покупка естественна для молодых людей, которые уходят от родителей. И, конечно, для тех, кто хочет разместить свободные деньги в недвижимости. Но представим себе среднестатистическую семью из четырёх человек, которая живёт в двухкомнатной квартире и по мере роста детей хочет улучшить жилищные условия. Этой небогатой семье нужны не «квадратные метры», а более подходящее для жизни жильё. Зачем ей студия? Ребёнку на вырост? «Чтобы было»? Эти мотивации работают только тогда, когда других вариантов нет. Рынок, по сути, превращает в спекулянта клиента, у которого совершенно другие потребности. За пресловутыми 68 процентами нужно рассмотреть вот это: однокомнатные квартиры не отражают реальных потребностей населения.

При этом такая структура рынка влечёт за собой ряд проблем. Во-первых, региональные власти признают, что обеспечение инженерной, социальной и транспортной инфраструктурой сильно отстаёт от темпов жилого строительства. Как результат — транспортные проблемы, отсутствие целого ряда услуг — снижение качества жизни. Во-вторых, преобладание малогабаритных квартир, как правило, не позволяют сформировать постоянного контингента жильцов — отсюда социальное неблагополучие этих районов. У молодых людей, которым одной комнаты хватало, рождаются дети — им надо искать что-то другое. Такое жильё — ходовой товар на рынке аренды. Всегда есть категория людей, которые попросту застряли во временном жилье — и, скорее всего, не смогут выбраться из неблагополучия. Всё это — благоприятная почва для самых разных социальных болезней.

Теперь ключевой вопрос: каким образом запустить механизмы, позволяющие рынку укреплять долю не временного, а постоянного жилья? Жилья, которое в принципе способно соответствовать потребностям среднестатистической семьи. Ведь в высказываниях чиновников сегодня слова «доступное» и «комфортное», как правило, идут в связке.

Коротко говоря, помощь государства рынку нужно сфокусировать на спецпрограммах. Госзаказ должен быть специально ориентирован на потребности семьи. Нужно помогать строителям создавать привлекательные программы предоставления жилья в рассрочку. Нужна реально работающая «народная» ипотека, хотя и она не даёт мгновенного результата.

Все публикации номера (№11-12, 9 марта 2015 г.)
  • Комментарии
Загрузка комментариев...