Равновесие или крах: в Ростовской области введено вдвое меньше новостроек, чем по России

По данным ДОМ.РФ, за 5 месяцев 2025 года в России введено 15 млн кв. м новостроек, что меньше на 20%, чем за тот же период 2024 года, и на 7%, чем в январе-мае 2023 года. Особенно резким оказалось майское падение: в этом месяце застройщики вывели на рынок 2,7 млн кв. м жилья — меньше на 37%, чем в апреле, и на 28%, чем год назад.

В тройку антилидеров, где запуски сократились заметнее всего, попали два южных региона. На первом месте — Ростовская область, где за май введено 0,3 млн кв.м (минус 59% год к году), на третьем — Краснодарский край (0,6 млн кв.м, минус 38%). Им компанию составляет Москва: столица на втором месте с 1,4 млн кв.м — минус 42%.

«Для мая такой объем запусков стал минимальным за последние пять лет, — отметил руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. — Рынок находится в ситуации охлаждения спроса. Девелоперы пытаются продавать квартиры за счет распространения механизма рассрочек, но уровень продаж недостаточен, чтобы стимулировать самих застройщиков наращивать предложение».

Госпкорпорация делает из этого пессимистичные выводы, согласно которым по итогам 2025 года объём нового предложения новостроек может составить около 30 млн кв. м. —  против 107,8 млн кв.м в 2024 году. А в 2027 году начнется дефицит жилья и рост цен — при условии снижения ключевой ставки и восстановления спроса.

Вице-премьер Марат Хуснуллин и вовсе предположил, что в 2027 году ввод жилья либо значительно сократится, либо остановится. Эксперты из Ростовской области не столь пессимистичны, но тоже признают, что отрасль ждут не лучшие времена. В некоторых оценках они полярны — например, нет единого мнения в том, сможет ли строительный рынок пережить кризис.

Делать прогнозы в период неопределенности — дело неблагодарное, но мы попробовали ответить на самые простые вопросы: когда и насколько вырастут цены, покупать ли жилье сейчас или лучше подождать.

Равновесие или катастрофа?

Падение ввода новостроек произошло после значительного роста. На пике в 2023 году введены в строй рекордные 110 млн квадратов.

Ростовская область была в числе лидеров. За последние пять лет на Дону введено более 16,5 млн кв. м. жилья. Только в прошлом году в регионе сдано в эксплуатацию 2,95 млн кв.м.

Теперь, по мнению некоторых экспертов, рынок откатился в свое естественное равновесное состояние.

Таблица: Объем ввода жилья в России по годам

Год	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Тыс м.кв.	80 240	79 224	75 658	82 042	82 185	92 560	102 713	110 438	107 768

Источник: Дом.РФ

«Исчез ажиотажный спрос, который подогревался массовой льготной ипотекой. Сейчас мы наблюдаем нормальное состояние рынка, когда нет ни ажиотажа, ни глубокого кризиса и падения, — считает генеральный директор риэлтерской компании «Титул» Евгений Сосницкий. — В таком естественном невзбудораженном состоянии рынок будет пребывать, на мой взгляд, еще несколько лет».

Евгений Сосницкий: «Мы наблюдаем нормальное состояние рынка, когда нет ни ажиотажа, ни глубокого кризиса». Фото предоставлено собеседником

Резкий спад в Ростовской области эксперт связывает со статистической эквилибристикой и долгим циклом подготовки проектов, который занимает полтора-два года. По его данным, ни один проект пока заморожен не был, и если число вводов новостроек сократилось в мае, то в последующие месяцы оно может вырасти. «Я бы не делал из этого трагедии», — говорит Сосницкий.

Другие эксперты среди специфически местных причин падения ввода новостроек в Ростове-на-Дону называют смену областной власти и разворот к комплексному развитию территории, что далеко не для всех застройщиков комфортно. Роман Домащенко, управляющий партнёр адвокатского бюро Краснодарского края «Домащенко и партнёры», отводит на кадровые перестановки в высших чиновничьих кругах региона как фактор падения ввода жилья 10-15%. Больший вес, по его мнению, имеет все же снижение продаж.

«Во-первых, в Ростовской области действует мораторий на выдачу новых разрешений на строительство. Во-вторых, позиция нашего губернатора — только комплексное развитие территории, а это достаточно дорогое удовольствие для застройщика, не каждый в состоянии потянуть такие проекты. В-третьих, есть общая тенденция падения платежоспособного спроса, — перечисляет причины спада заместитель директора по работе с партнерами ООО «Дон — МТ-недвижимость Галина Пивоварова. — Естественно, для бизнеса важен вопрос реализации. Если эскроу-счет не наполнен наполовину, застройщику неинтересно вводить дом в эксплуатацию. Многие застройщики поставили на проекты на паузу, потому что после отмены массовой льготной ипотеки мы наблюдаем резкое падение спроса».

При этом Краснодарский край, по мнению эксперта, оказался в более выигрышном положении. Строительный рынок здесь во многом ориентирован на покупателей из других регионов, тогда как ростовские компании, в основном, строят для местных же клиентов.

Переждут или обанкротятся?

Кризис бьет по всем категориям застройщиков, но все же крупным компаниям проще пережить тяжелые времена в ожидании удешевления кредитов и роста спроса. Хотя и здесь эксперты строительного рынка не приходят к единому мнению.

Евгений Сосницкий оптимистичен: он считает, что крупные федеральные компании, которые теперь составляют основной массив девелоперов Ростова, переживут трудности благодаря высокой доходности. 

«Есть статистика (данные Ассоциации юристов РФ, — прим.ред.), что в 2024 году застройщики по всей России выплатили неустоек за ненадлежащее качество сдаваемого жилья на 100 миллиардов рублей. Представляете, какие у них прибыли, если легче выплачивать такие неустойки, чем делать жилье соответствующего качества? — задается вопросом руководитель агентства недвижимости. — Поэтому я думаю, что у застройщиков себестоимость и маржа таковы, что они переживут тяжелые времена».

Роман Домащенко, напротив, отмечает, что практически все крупные застройщики находятся в предбанкротном состоянии. Меньше других пострадают элитные проекты, однако те, кто строит жилье эконом и комфорт-класса, под угрозой.

Роман Домащенко:  «До конца 2025 года мы увидим громкие банкротства».  Фото предоставлено собеседником

«По идее, любой из банков может на сегодняшний момент расторгать с девелоперами договоры и требовать деньги назад, потому что все финансовые модели по кредитным соглашениям нарушены, — говорит Домащенко. — Понятно, что никто этого делать не будет, потому что кредиты огромные, и при досрочном расторжении договоров необходимо резервировать аналогичную сумму на коррсчетах банков. Для банка сформировать резерв в два-три миллиарда рублей означает обрушить все показатели региональных филиалов. Банки продолжат финансировать фактически обанкротившиеся компании, но если эта ситуация будет сохраняться более полугода, кто-то сломается: либо застройщики, либо небольшие банки. Я уверен, что до конца 2025 года мы увидим громкие банкротства».

Центробанк беспрецедентно долго, семь месяцев подряд, сохранял самую высокую в истории России ключевую ставку — 21%. По словам председателя ЦБ Эльвиры Набиуллиной, это привело к существенному замедлению инфляции и дало основание для снижения ставки — но всего до 20%. Разумеется, такое понижение не окажет заметного влияния на строительную отрасль, которая бурно росла во времена, когда условия для получения льготной ипотеки были максимально мягкими, а ключевая ставка не превышала 10%.

«Какая мне разница, какой ежемесячный взнос я не могу платить — 110 тысяч рублей или 95? — говорит Галина Пивоварова. — Незначительное снижение ставки не сделает ипотеку доступной».

Галина Пивоварова: «Незначительное снижение ставки не сделает ипотеку доступной». Фото: «Эксперт Юг»

По мнению Романа Домащенко, именно размер ключевой ставки решит судьбу строительных компаний:

«Если ставка к концу года снизится хотя бы на 5%, можно будет говорить о том, что бизнес выживет. Кредит под 10−15% застройщик, скорее всего, сможет обслуживать. Но если к концу года мы выйдем только на 17−18%, то у меня очень негативный сценарий».

Цены вырастут или остановятся?

Прогноз Дом.РФ говорит о том, что при заморозке проектов и снижении темпов ввода жилья к 2027 году на рынке накопится дефицит, а это приведет к очередному витку роста цен на квартиры.

«Что значит, “цены вырастут снова”? Они и не прекращали расти, несмотря на снижение спроса и количества сделок, — парирует Евгений Сосницкий. — График повышения цен заложен в договоре проектного финансирования. Застройщик не может его нарушать, иначе будет повышение процента и другие санкции. Таковы издержки закона №214-ФЗ, где основными выгодоприобретателями на рынке недвижимости являются банки. Цены повышаются еще и потому, что растет себестоимость строительства. Я считаю, что рост стоимости недвижимости даже выше уровня инфляции — это показатель здоровой экономики. Хуже, если цены падают. Значит, в экономике кризис».

Что касается дефицита жилья, эксперт отметил, что он есть уже сейчас. Квартир строится меньше, чем нужно, однако они часто остается невостребованными из-за того, что не растет платежеспособный спрос:

«Стимулировать спрос на рынке недвижимости можно только двумя способами, третьего не дано. Первый способ — должны расти реальные доходы граждан, а они в ближайшее время расти не будут, потому что все съедает инфляция. Остается второй способ — ипотечное кредитование. Согласно опросам, комфортная ставка, при которой граждане возвратятся к ипотечному кредитованию, не превышает 15%. Вот как только можно будет получить ипотечный кредит под эту ставку, люди вернутся на рынок и спрос вырастет».

Домащенко прогнозирует на ближайшие год — полтора ценовое плато на жилищном рынке из-за падения спроса, затем рост на 20-30%, но обусловленный не столько дефицитом, сколько инфляцией.

Покупать или копить?

Что делать в такой ситуации покупателям квартир? Эксперты сходятся в одном: если жилищный вопрос требует немедленного решения, лучше не тянуть.

«Я с 1993 года работаю на рынке недвижимости, и каждый раз на такой вопрос даю один и тот же совет, который все эти 32 года работает безотказно. Совет таков: свой личный вопрос надо решать в тот момент, когда он возникает, — убежден Евгений Сосницкий. — Если ты покупатель, не жди, когда упадут цены. Если ты продавец, не жди, когда цены вырастут. Я подсчитал, что с 2022 года цены на недвижимость выросли на 250% с лишним. Ни валюта, ни золото, ни ценные бумаги — ничто не дало такой рост. Поэтому человек, который придерживал активы в надежде купить что-то более выгодно, точно проиграл».



Эксперт заметил, что кроме российской недвижимости, инвесторы могут обратить внимание на зарубежные страны: от Грузии и Турции до Индонезии и Таиланда.

Позицию покупать жилье немедленно поддерживает Галина Пивоварова. Она тоже считает, что не стоит затягивать с решением жилищного вопроса: к 2027 году мало того, что цены вырастут, еще и выбор сократится.

«Но если вы планируете купить квартиру для сдачи в аренду, надо оценить все за и против, — добавляет Пивоварова. — Безусловно, рынок аренды оживился. Но собственнику нужно представлять все риски такого бизнеса, особенно при посуточной аренде. В частности, вложения окупятся не раньше, чем через 15 лет. Инвестировать таким образом деньги можно, если нет другого, более высокомаржинального, бизнеса».

Роман Домащенко также советует покупать сейчас, если есть деньги на руках и потребность в новом жилье. Многие застройщики уже запустили программы, позволяющие обойтись без ипотеки. Например, трейд-ин, когда покупатель может обменять старое жилье на новое с доплатой. Однако эксперт предостерегает, что выбирать надо либо уже готовое жилье, либо то, которое сдается в текущем году.

Если же срочной потребности нет, можно подождать до осени или зимы, когда появятся еще более выгодные предложения от застройщиков.