Во-первых, правительство отменило господдержку ипотеки, которая последние два года сохраняла рынок на плаву. Ипотечными кредитами закрывалась большая часть сделок с недвижимостью, от 30 до 50% из них приходились как раз на ипотеку с господдержкой. Во-вторых, с 2017 года начинают действовать изменения в 214-ФЗ, которые ужесточают требования к застройщикам. В-третьих, себестоимость квадратного метра увеличивается из-за роста цен на строительные материалы, тогда как покупательская способность падает. Застройщику приходится искать компромиссы между ценой и качеством. Это заставляет строительные компании искать пути уменьшения себестоимости квадратного метра и менять технологии продаж.
Долевое строительство — локомотив
Сужающийся рынок, отмена господдержки, ценовое давление и повышение требований к качеству как со стороны законодателя, так и со стороны покупателя укрупняют строительный сегмент. В Ростове-на-Дону в 2016 году было введено 1,13 млн кв. м жилья. 625 тысяч кв. м из них — многоэтажное строительство, половину которого обеспечили 4 крупных компании. Это «ВКБ-Новостройки» (микрорайоны «Суворовский» и «Платовский»), «Патриот» (микрорайон «Левенцовский»), «Комстрой» и «Донстрой».
Ещё 10 компаний ввели 200 тысяч кв. м жилья, остальные 110 тысяч кв. м пришлись на 18 организаций. «Если вторые выживают, то последние — в зоне риска как из-за общей экономической ситуации, так и из-за ужесточения законодательства», — говорит президент Ассоциации строителей Дона Евгений Ивакин.
«Я вижу другую проблему мелких застройщиков, — продолжает генеральный директор АО “ЮИТ Дон” Андрей Шумеев. — Уставный капитал этих компаний зачастую составляет 10 тысяч рублей. Я не очень понимаю, как можно при таком уставном капитале гарантировать дольщикам, что объект будет построен. С этого года государство регулирует уставный капитал. Мы полагаем, что эти компании в рамках нового закона уйдут с рынка».
Гарантии завершения строительства влияют на продажи, считает учредитель фирмы «Руслан» Руслан Батажев: «Мне кажется, что люди боятся сейчас вкладывать свои деньги в недвижимость по двум причинам — из-за общей нестабильной экономической ситуации и отсутствия доверия к застройщикам. Должны быть какие-то гарантии застройщика, чтобы изменить ситуацию».
«Страх, что дом не достроят, есть и у покупателей эконом-класса, и у покупателей бизнес-класса, — согласен Андрей Соловьёв, руководитель региональной службы Росгосстройнадзора Ростовской области. — Договор долевого строительства (ДДУ) остаётся локомотивом отрасли. В 2016 году было введено 30 тысяч квартир, из них 15 тысяч выкуплены по ДДУ. Полторы тысячи долевиков в 2016 году не получили свои квартиры. Это всего 10 процентов. Нам нужно изменить общественное мнение в части отношения к долевому строительству. Потому что если страхи потребителей сохранятся, мы ничего не продадим».
Застройщикам нужны производители
По словам генерального директора ООО «Плюс-К» Александра Перельмана, с 2015 года застройщики столкнулись с ситуацией избытка непроданных квартир на момент сдачи домов, что существенно давит на цену. Ценовое давление заставляет пересматривать смету проектов. «Вопрос цены — это самый главный. Сегодня застройщик может получить большую премию за сроки, а не за качество, — говорит г-н Перельман. — Конечно, покупка квартиры — долгосрочное вложение, поэтому параметры качества также важны, но заплатить за них потребитель готов в пределах дополнительных двух-трёх тысяч за квадратный метр».
Председатель правления АСО «Комстрой» Станислав Цвиренко считает, что удержать качество и цены можно, замыкая весь цикл строительных работ на себе: «Все строительные работы, в том числе и специальные, мы делаем самостоятельно. Мы не привлекаем собственные кредитные средства, поэтому можем декларировать приемлемую цену и высокое качество». С 2015 года «Комстрой» имеет в своём составе департамент отделочных работ, чтобы продавать квартиры с отделкой. Это дало прирост продаж на уровне 20% в кризисные годы. «Мы видим, что люди не обладают живыми деньгами, поэтому хотят получить квартиру с отделкой», — комментирует г-н Цвиренко.
Падающий рынок заставляет пересматривать отношения с поставщиками и подрядными организациями, чтобы эффективнее контролировать свои финансовые потоки. Производитель промышленного оборудования для строительства ООО «Грундфос» считает, что застройщикам нужно работать напрямую с заводами. Это поможет избежать контрафакта и контролировать качество работ по гарантированным ценам производителя. Денис Крюков, ведущий инженер по продажам промышленного оборудования для строительства ООО «Грундфос» в ЮФО, поясняет: «Приведу пример. Подрядчик получает от вас проект и деньги на его реализацию. Чтобы снизить свои затраты, ставит вместо проектного инженерного оборудования более дешёвое и преподносит его заказчику как оригинальный продукт “Грундфоса”. Через год оборудование ломается, наш сервисный центр выезжает, чтобы помочь, и видит, что это не наше оборудование. Если же мы будем с вами работать напрямую, контрафакт априори невозможен».
Прямое взаимодействие с производителями также может сэкономить средства на инженерное оборудование строительных объектов без ущерба качеству, продолжает г-н Крюков: «Одной из распространённых ошибок неправильного подбора инженерного оборудования проектировщиком является “переразмеренность”. Мы предлагаем свою помощь в экспертной оценке ваших проектов в части водоснабжения, водоотведения, и отопления. При грамотном подходе часто удаётся снизить затраты более чем в полтора-два раза, уменьшив мощностные характеристики до требуемых показателей».
То, что на первый план должен выйти прямой контроль застройщика в части строительных материалов, считает и директор ростовского филиала крупнейшего производителя тротуарной плитки «Выбор-С» Антон Иванчук. При этом государству стоит пересмотреть ГОСТы по некоторым категориям строительных материалов, которые позволяют находиться на рынке некачественным производителям. «В настоящее время существует ГОСТ 1991 года, который давно не отвечает современным требованиям, — объясняет г-н Иванчук. — Поэтому наша компания инициировала создание нового ГОСТа с ужесточением требований к качеству тротуарной плитки. Надеюсь, что новый ГОСТ будет принят уже в этом году, что позволит снизить порог прохождения недобросовестных производителей как по муниципальным тендерам, так и по коммерческим заказам. Сейчас данная продукция формально отвечает требованиям закупки». По словам Антона Иванчука, новый ГОСТ позволит увеличить срок эксплуатации тротуарной плитки до 30 лет, в то время как срок эксплуатации асфальтового покрытия составляет 7 лет.
Небольшим компаниям нецелесообразно соревноваться в сегменте эконом-класса, где ведут массовое строительство крупные застройщики. Специализация на жилых комплексах комфорт‑ и бизнес-класса даёт ряд конкурентных преимуществ маленькой компании, считает директор ООО «ПСК Габарит» Пётр Смирнов: «Мы осваиваем Западный жилой массив города, где работают крупнейшие застройщики — “Патриот” и “Комстрой”. Поэтому мы изначально отказались от концепции жилья эконом-класса. Более того, после 2014 года мы изменили позиционирование нашего проекта ЖК “Симфония” с комфорта плюс до бизнес-класса. Преимущество маленького застройщика — в гибкости, в том числе в части изменения проектной документации». По словам г-на Смирнова, есть минимальное качество жилья, которое обеспечивается нормативными и техническими регламентами, а есть качество, которое застройщик готов дать клиенту сверх того: «Мы пошли по второму пути, который показал высокую востребованность среди покупателей. Мы предлагаем не просто квадратные метры, а образ жизни в комфортной среде. Одним из показателей правильной стратегии в реализации нашего проекта стал тот факт, что нашими первыми клиентами стали сотрудники компаний-поставщиков».
Главный вызов — избыток непроданных квартир
Одновременно с себестоимостью строительства застройщики пересматривают технологии продаж, чтобы реализовать квартиры в строящихся объектах на падающем рынке. Навес квартир является главным вызовом для строителей в экономике проектов.
При этом ростовским застройщикам стоит изучить опыт продаж Москвы, Урала и Сибири. «Мы работаем по всей России и видим, какие меры для повышения продаж предпринимают застройщики в разных городах Урала, Сибири, Московской области, — рассказывает Денис Крюков. — Мы знаем многих застройщиков, которые делают шоурумы в отделах продаж не только квартиры, но и всей инженерной части дома. Клиент видит стену дома в разрезе с утеплителем и вентиляцией, трубы, смонтированные в системах водоснабжения и отопления, фасады и материалы отделки, специальные стенды с насосным оборудованием. Успех потенциальной сделки по продаже квартиры значительно повышается, если человек своими глазами видит, из чего сделан его будущий дом».
Фактор повышенного качества в большей степени работает в центре города, и здесь также может выиграть застройщик с небольшими объёмами строительства и соответственно продаж. «В центре города меньше продаж и больше времени поговорить с покупателем, поэтому премия за качество — решаемая задача», — продолжает Александр Перельман.
«Мы существенно пересмотрели отношение к продажам и стали больше привлекать партнёров для реализации наших объектов, — говорит Станислав Цвиренко. — Всего лишь с тремя отделами продаж у нас более 500 партнёров — представителей агентств недвижимости и банковских специалистов». «Комстрой» дифференцирует свои продажи. По словам г-на Цвиренко, сегодня покупатель делится на три категории. Во-первых, это инвесторы, приобретающие квартиры в объекте на стадии котлована. Компания обеспечивает им заработок в 15–20% годовых. Вторая категория — это покупатели, приобретающие жильё после продажи своей собственности. «Мы рассматриваем вторичный рынок с целью переориентации тех покупателей, которые продали своё жильё, на сделку в новостройке»,— объясняет Станислав Цвиренко. Третья категория, на которую приходится большинство продаж — ипотека.
Отмена господдержки ипотечных кредитов, которая поддерживала рынок несколько лет, вызывает опасения у застройщиков, но делать прогнозы пока никто не берётся. Фактически ситуацию с ипотекой может разрешить только банковская система: банки должны предложить покупателям приемлемые продукты, чтобы удержать сегмент. Переходный период особенно может ударить по покупателям, которые рассчитывали на господдержку в конце 2016 года. К примеру, Донской государственный технический университет получил разрешение на строительство жилого дома для своих сотрудников в конце 2016 года и заключил соглашение с банком о выдаче ипотек с господдержкой под 10,9%. «Тех процентов, которые были в 2016 году, уже не будет. Мы пока не понимаем, какие продукты начнут предлагать банки без господдержки. Сейчас мы станем рассматривать несколько вариантов, предложенных банками, для сохранения приемлемой ставки для сотрудников», — комментирует проректор по капитальному строительству и развитию имущественного комплекса ДГТУ Владимир Иванов.
