Новостройки во время перемен

2098
5 минут

С июля 2019 года в России изменились правила привлечения средств дольщиков на строительство жилья: застройщики теперь должны строить за счёт банковского финансирования, а деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах. Аналитический центр «Эксперт ЮГ» изучил состояние строительной отрасли Юга России и составил общую картину изменений на рынке. Предлагаем вашему вниманию 5 ключевых материалов по этой теме.

Новостройки во время перемен

С июля 2019 года в России изменились правила привлечения средств дольщиков на строительство жилья: застройщики теперь должны строить за счёт банковского финансирования, а деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах. Аналитический центр «Эксперт ЮГ» изучил состояние строительной отрасли Юга России и составил общую картину изменений на рынке. Предлагаем вашему вниманию 5 ключевых материалов по этой теме.


1. Жильё Юга в условиях перестройки: 20 крупнейших проектов, начатых в 2018 году

Аналитический центр «Эксперт ЮГ» подготовил рэнкинг 20 инвестиционных проектов в жилищной сфере юга России, начатых в 2018 году (см. таблицу). В рэнкинг не вошли те строящиеся объекты, которые входят в уже известную комплексную застройку. Это микрорайоны «Суворовский», «Платовский», «Левенцовка», «Красный Аксай» в Ростове-на-Дону, ЖК «Европея», микрорайон «Спортивная деревня», ЖК «Светлоград», ЖК «Молодёжный» и некоторые другие в Краснодаре. В этих проектах инвестиционные планы расписаны на годы вперёд, вне зависимости от конъюнктуры рынка. А нам хотелось понять, какие проекты застройщики считают востребованными в условиях неуклонно растущих требований к городской среде от властей и потребителей, а также в период самой масштабной перестройки строительной отрасли, когда застройщики больше не смогут строить за счёт средств дольщиков и будут привлекать проектное финансирование в банках (после 1 июля 2019 года).

Рэнкинг показывает, что самый востребованный формат для застройщиков сейчас — небольшие проекты в 25-50 тысяч кв. м с понятными сроками реализации и окупаемости, с повышенной добавленной стоимостью. Новые проекты комплексной застройки территории тоже есть, но это лишь четвёртая часть рэнкинга. И тем не менее они дают максимальный вес в общей стоимости проектов. Так, общий объём инвестиций рэнкинга составляет 114,4 млрд рублей. На пять проектов стоимостью более 10 млрд рублей приходится 62,6% стоимости рэнкинга (71,7 млрд рублей).


2. Жилищная перезагрузка на Дону: почему это случилось

Если судить по крупнейшим инвестпроектам в сфере жилья, в Ростовской области за последний год сменились лидеры строительной отрасли, структура проектов и география строительства. Анализируя их, можно прийти к следующим выводам: произошла смена лидеров строительной отрасли, изменилась география застройки — от пригорода к центру, изменилась структура проектов — от массовой застройки эконом-класса к комфорт-классу. Рассмотрим подробнее новые проекты, работы по которым начались в 2018 году. Если учесть, что средний срок строительства одного многоквартирного дома 1,5-2 года, а жилой комплексной застройки — 4-5 лет, то этот рэнкинг показывает именно перспективное строительство, определяющее будущий облик Ростова-на-Дону. Только один проект в рэнкинге строится в пригороде — Аксае. Это ЖК «Самоцветы». Все остальные проекты реализуются в донской столице.

Несмотря на меняющееся законодательство и приостановку выдачи разрешений на строительство жилых домов, в Ростове появились новые комплексные проекты. Общий объём инвестиций 20 крупнейших проектов в сфере недвижимости в Ростовской агломерации составил 67,2 млрд рублей.


3. В Ростовской области 70% жилья будут возводить по старым правилам долевого строительства

До 70% жилья в Ростовской области пока будет строиться по старым правилам долевого участия без кредитной нагрузки, но отсутствие платежеспособного спроса все равно не позволит застройщику активно продавать это жилье. 

В течение двух лет большая часть возводимого жилья в регионе будет строиться по старым правилам, но для застройщиков важнее не столько изменения в 214-ФЗ, хотя они кардинально изменят рынок, сколько возвращение на рынок платежеспособного покупателя. Об этом шла речь на круглом столе аналитического центра «Эксперт Юг» «Новая реальность на рынке жилья: какими будут последствия»

В Ростовской области в 2019 году общий объем строящегося жилья – более 3,6 млн кв. м. Из них 70% будут достраивать по старым правилам, рассказал заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Сергей Вифлянцев. Это порядка 20 тысяч договоров долевого участия (ДДУ) и более 2,3 млн кв. м жилья. Правительство России разрешило достраивать по старым правилам объекты со степенью готовности не менее 30%. Региональный минстрой прогнозирует, что переходный период к проектному финансированию составит около двух лет, когда все эти объекты будут достроены. 


4. Ростов остановил стройки

В 2019 году Ростов-на-Дону прекратил выдачу разрешений на строительство. Городские власти и застройщики связывают это с переходом на проектное финансирование и новыми условиями работы с особыми зонами.

В I квартале 2019 года департамент архитектуры и градостроительства Ростова-на-Дону выдал только одно новое разрешение на строительство, причём не компании, а частному лицу. Речь идёт о трёхэтажном доме площадью всего 1,3 тысячи кв. м. Данные о выданных разрешениях на строительство опубликованы на сайте городской администрации. Остальные документы, которые выпускал в это время департамент, касались корректировки или продления ранее выданных разрешений.

И застройщики, и чиновники называют две причины возникновения аномалии: застройщики с запасом получили разрешения на строительство в 2018 году, так как надеялись избежать перехода на проектное финансирование. Вторая причина — сейчас приняты поправки в Градостроительный кодекс РФ, которые обязывают установить зоны с особыми условиями в городах (ЗОУИТ) и работать в них с Госэкспертизой. Переходный период нового закона — до 2022 года, но в Ростове-на-Дону уже есть прецедент, когда прокуратура оспорила выданное разрешение на строительство на территории будущей ЗОУИТ.


5. «Из-за отмены долевого строительства пострадают многие порядочные девелоперы»

Один из крупнейших застройщиков Ростова, основатель ГК «Сокол» Арутюн Сурмалян — о системных проблемах отрасли, новых условиях работы и развитии исторической части города.

Ростовская девелоперская компания «Галактика» (входит в ГК «Сокол») — второй по объёму строящегося жилья застройщик в регионе, который ещё год назад не попадал и в первую двадцатку рейтинга крупнейших строительных компаний. По данным Единого реестра застройщиков, компания на август 2019 года возводит 274,1 тысячи кв. м жилья. Лидирующие позиции в отрасли «Галактика» заняла в 2018 году, когда начала строить два крупных жилых комплекса с общим объёмом инвестиций более 8 млрд рублей. При этом до 2018 года компания не заходила в массовое жильё и строила небольшие жилые комплексы и торговые центры.

Основатель ГК «Сокол» Арутюн Сурмалян — депутат Законодательного собрания Ростовской области и один из авторов областного закона о поддержке инвесторов, которые берутся за достройку домов обманутых дольщиков. Поэтому в интервью с ним мы говорим не только о рыночных условиях, которые резко изменились для застройщиков, но и о том, как достраивать проблемные объекты с обманутыми дольщиками и какой должна быть градостроительная политика в Ростове-на-Дону.

Подпишитесь на каналы «Эксперта Юг», в которых Вам удобнее нас находить и проще общаться: наши группы в Facebook и Одноклассниках, каналы в Telegram и на YouTube, наш Instagram, наше сообщество ВКонтакте.