Пробуждение донского жилья

126
10 минут
Пробуждение донского жилья

Ростовская область неожиданно вырвалась на первое место в ЮФО по общей стоимости инвестпроектов, заявленных в жилищном строительстве. Правда, за счёт всего одного мегапроекта, который к тому же реализуется краснодарской компанией. По количеству строек Кубань по-прежнему на первом месте

Результаты исследования крупнейших проектов ЮФО в сфере жилой недвижимости, выполненного аналитическим центром «Эксперт ЮГ», зафиксировали окончание того периода, когда гегемония в этой отрасли на юге России принадлежала Краснодарскому краю. Исследование показало, что первенство с точки зрения суммы проектов теперь перешло к Ростовской области (см. график) — в первую очередь благодаря начавшемуся строительству на окраине донской столицы жилого комплекса «Суворовский» стоимостью 170 млрд рублей. А если добавить к этому активизировавшуюся в последнее время строительную отрасль Волгоградской области (которая, к сожалению, не предоставила нам данные для исследования), то доля Краснодарского края окажется ещё меньше. Однако на Кубани жилищное строительство сейчас выходит на новый этап — строить комплексно в крае уже вполне научились, следующий шаг — насыщение уже возведённых кварталов инфраструктурой.

Долгожданный рывок донского строительства
В ежегодных обзорах рынка жилой недвижимости последних нескольких лет мы раз за разом констатировали нарастающий отрыв Краснодара от Ростова по количеству введённых квадратных метров. Вялый рост, который показывало жилищное строительство в Ростовской области, не поспевал за темпами строек Кубани, и в какой-то момент стало казаться, что разрыв между двумя регионами непреодолим. Для сравнения, в прошлом году в Ростовской области, по данным Ростовстата, было введено в эксплуатацию 1,984 млн кв. м (рост в сравнении с 2011 годом составил 5,5%), а в Краснодарском крае — 4,3 млн кв. м (динамика — плюс почти 17%).

Однако уже в начале этого года темпы донского строительства ускорились. За первые 7 месяцев на Дону индекс физического объёма в сфере строительства составил 125,9% — для сравнения, в России в целом за этот период — 99,7%. «Ростовский рынок довольно стабильно прибавляет в весе, хотя до показателей кубанской столицы пока ещё далеко», — говорит генеральный директор компании ЮИТ ДОН Андрей Шумеев. По его оценке, объём ввода жилья за семь месяцев 2013 года в Ростове и Ростовской области составил, соответственно, 461 и 962 тысячи кв. м. Всего же в 2013 году Ростовская область планирует сдать 2,1 млн кв. м. жилья — в сравнении с прошлым годом рост ожидается совсем незначительный, но сейчас на Дону растёт прежде всего портфель проектов, которые обеспечат наращивание объёмов строительства в будущем.

Крупнейшим проектом ЮФО в сфере жилой недвижимости сегодня является строительство района «Суворовский» общей заявленной площадью 4,5 млн кв. м, которое ведёт в Ростове группа компаний «ВКБ» краснодарского бизнесмена Виктора Бударина — один из главных игроков строительного рынка кубанской столицы. Два крупных проекта заявлено в Таганроге. Известный местный отельер Геннадий Дубовой намерен построить жилой комплекс «Дубрава» на 32 га недавно присоединённых к городу земель Неклиновского района. По данным таганрогской администрации, здесь планируется возведение более 100 жилых 9–12 этажных секций, или порядка 5 тысяч квартир. На этих же землях предполагается реализовать ещё один масштабный проект — строительство жилого комплекса «Андреевский» с площадью застройки 301,7 га, который заявлен зернотрейдером «Юг-Зерно-Т».

Благодаря значительному росту портфеля жилых проектов уже в следующем году Ростовская область намерена выйти на показатель 2,85 млн кв. м жилья (рост составит 35%), а до 2020 года планируется построить 30,8 млн кв. м. По словам заместителя губернатора Ростовской области Сергея Трифонова, к 2020 году в рамках комплексной застройки должно быть построено 5,836 тысячи кв. м жилья. «Мы выбрали восемь муниципальных образований, где есть перспективные площадки под комплексное освоение: Ростов, Таганрог, Аксайский район, Новочеркасск, Батайск, Шахты, Новошахтинск и Волгодонск, — говорит г-н Трифонов. — Уже осенью будет разработан план новой комплексной застройки в этих городах».

Резоны донских властей совершенно понятны — в Ростовской области за последние годы сложился серьёзный дефицит жилья эконом-класса. В прошлом году по вводимым площадям в этом сегменте регион занимал лишь 51 место в России. При этом собственных независимых компаний, способных быстро строить экономичное жильё в промышленных масштабах, в Ростовской области нет — местные девелоперы традиционно ориентировались на более дорогие сегменты и точечную застройку. Именно поэтому для проектов комплексной застройки изначально привлекались внешние игроки. Первым из них был концерн «Интеко», включивший в свою структуру Ростовский комбинат крупнопанельного домостроения и ещё в 2007 году начавший возведение большого жилого района в западной части Ростова. Затем настала очередь концерна Виктора Бударина, который за последние годы построил в Краснодаре сотни тысяч «квадратов».

Небольшие игроки рынка такой политикой властей не очень довольны. Андрей Шумеев, отмечая весьма значительное влияние региональных и федеральных органов власти на развитие рынка строительства в Ростовской области, говорит, что сейчас они идут по самому простому пути, когда ставка делается на крупные объёмы. «Под такие проекты фактически невозможно предоставить более–менее точное обоснование инвестиций, поэтому немногие компании имеют мощности под столь масштабные проекты и, соответственно, способны взять на себя риски подобного уровня, — поясняет г-н Шумеев. — Следовательно, при реализации прав на такой участок конкуренция практически отсутствует, что негативно сказывается на формировании независимого рынка недвижимости. Хотя за счёт мощностей нескольких девелоперов муниципалитет может выполнять двух-трёхгодовые условия программы по развитию жилищного строительства в регионе». По мнению Андрея Шумеева, более правильным было бы передавать под комплексное освоение небольшие участки, обеспеченные инженерной и транспортной инфраструктурой, что обеспечит высокую конкуренцию среди застройщиков за их освоение.

Волгоград оживает
Несмотря на то, что Волгоградская область осталась за пределами нашего исследования, по ряду признаков можно судить, что этот регион также идёт по траектории значительного увеличения объёмов возведённого жилья. В прошлом году здесь было введено в эксплуатацию 881,6 тысячи кв. м жилой недвижимости — показатель 2011 года оказался превышен на 40,2%. По сообщению НП «Строительный комплекс Волгоградской области», в значительной степени это было обусловлено инвентаризацией индивидуального жилья, постановкой таких объектов на технический учёт, а также решением проблем долгостроев. В этом году рост продолжился, хотя и не с такой высокой динамикой — в 1 полугодии объёмы строительства жилья выросли относительно аналогичного периода прошлого года на 10,3%.

Дефицит массового жилья в Волгоградской области ещё сильнее, чем в Ростовской, — квартир тут строят откровенно мало. В прошлом году, например, на долю неиндивидуальных застройщиков пришлось всего лишь 345,7 тысячи кв. м жилья. Эффект низкой базы очевиден, и насыщение наиболее востребованного сегмента эконом-класса уже началось. Среди наиболее значимых проектов здесь можно отметить микрорайоны «Новый свет» и «Парк Европейский» в Волгограде, «Прибрежный квартал» в Волжском и ЖК «Дубовая роща» в Котельниково. В следующем году региональные власти совместно с Минрегионразвития намерены активно развивать территорию «Радиоцентр-2» в Советском районе Волгограда (около 300 га), привлекая девелоперов на этот участок, где запланировано возвести около 1,7 млн кв. м жилья.

«Можно сказать, что за последний год строительная отрасль Волгограда ожила, — говорит руководитель проекта “Realty — Недвижимость Волгограда” Дмитрий Евдокимов. — За год на рынок выведено 12 жилых комплексов, после затяжного кризиса увеличиваются темпы и объёмы продаж в новостройках. Областные программы содействия строительному бизнесу позволили начать сокращать число долгостроев. Однако, несмотря на поддержку со стороны государства, объёмы строительства остаются на невысоком уровне. В целом наблюдается уменьшение масштаба проектов, зачастую проект представлен лишь одним домом».

По оценке краснодарской консалтинговой компании Macon Realty Group, предложение на рынке жилой недвижимости Волгограда в этом году выросло почти на 20% по отношению к среднему значению прошлого года и составило около 600 тысяч кв. м. Но, несмотря на то, что рынок пошёл вверх, его сдерживают невысокие доходы местного населения, полагает генеральный директор Macon Realty Илья Володько. Это не позволяет девелоперам перейти в режим работы для массового рынка, когда экономически эффективно наращивать объёмы строительства даже при условии некоторого снижения доходности проектов.

Как результат, на местном рынке сложилась олигополия. «Всего в Волгограде шесть наиболее крупных игроков, на которых в общей сложности приходится почти 50 процентов возводимого жилья, — говорит г-н Володько. — В целом можно сказать, что строительство жилья — это прерогатива местного бизнеса. Крупные московские игроки приходят на рынок, но на расстановку сил это не влияет». Тем не менее, в Волгоградской области замечена и активность федеральных девелоперов. Наиболее заметный из них — компания «СтройКат» (входит в группу «СУ-155»), которая возводит в городе Волжском микрорайон среднеэтажного жилья «Прибрежный квартал». В апреле пресс-служба СУ-155 сообщила, что портфель реализуемых и перспективных проектов в Волжском и Волгограде будет превышать 116 тысяч кв. м, а общий объём инвестиций в эти проекты составит около 2,6 млрд рублей.

Краснодар меняет приоритеты
Краснодарский край продолжает наращивать темпы жилищного строительства. По итогам I квартала здесь было построено более 4 млн кв. м жилья, и это позволило краю выйти на второе место в России по показателю вводимого жилья на одного человека. А по новому индикатору Минрегиона — отношение построенного жилья ко всему жилищному фонду субъекта федерации — Кубани удалось обогнать даже Московскую область (Ростовская область, для сравнения, по этому показателю находится на 18 месте).

По данным министерства стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края, сегодня в регионе реализуется 47 проектов в сфере жилищного строительства общей стоимостью 230,65 млрд рублей, из них в Краснодаре — 17 проектов суммой в 179 млрд рублей. Основная масса прочих проектов приходится на города-курорты (Анапа, Геленджик, Новороссийск, Ейск, Сочи), и почти всегда речь идёт о возведении жилых комплексов, которые планируется завершить в ближайшие два-три года.

Однако этап, когда жилищное строительство в Краснодарском крае росло как на дрожжах, уже, видимо, позади. По словам Ильи Володько, в Краснодаре объёмы возводимого жилья в целом остались на прежнем уровне — в стадии строительства, как и в прошлом году, находится около 2,3–2,4 млн кв. м. В недавнем интервью «Эксперту ЮГ» мэр Краснодара Владимир Евланов сказал, что строительство жилья в столице края теперь будет идти естественным путём — без форсирования и создания каких-то искусственных стимулов для роста. И если в прошлые годы город делал больший упор на количестве жилья, то теперь главным приоритетом является возведение социальных объектов, объектов инженерной инфраструктуры и промышленности.

Меняется и структура предложения. Как отмечают эксперты Macon Realty Group, сейчас наиболее популярным среди девелоперов является средний класс, отодвинувший эконом-класс на второе место. При этом рост цен за квадратный метр на первичном рынке жилья за 1 полугодие 2013 года составил всего 0,4%. В значительной степени это объясняется хорошей насыщенностью рынка. «На краснодарский рынок жилой недвижимости влияют большие объёмы строительства, которые существенно ужесточают конкуренцию между девелоперами, — комментирует Илья Володько. — Фиксация цен реализации жилья на относительно невысоком уровне снижает рентабельность строительных проектов. С другой стороны, значительные объёмы ввода жилья снижают остроту жилищного вопроса в городе. Ситуация пока ещё стабильна, во многом благодаря существенному миграционному притоку населения и спросу на недвижимость, который предъявляет данная группа покупателей».

В подготовке материала принимала участие Вера Кот

  • Комментарии
Загрузка комментариев...