В Астрахани и Крыму зафиксирован наибольший разрыв цен на новостройки и «вторичку»

На XX Международном банковском форуме, проходившем в Сочи в конце сентября, глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина выразила обеспокоенность признаками перегрева на рынке ипотеки и разрывом цен на первичную и вторичную недвижимость: «Ипотека растет, если брать 12 месяцев, на 30%. Это высокие темпы. Здесь, конечно, нас тоже беспокоит и качество кредитов, и влияние их на рынок жилья. Ведь для нашего населения важна не доступность ипотеки, привлекательность низких ставок, а доступность жилья. И, когда рост ипотеки переливается в рост цен, нас беспокоит отрыв цен на первичном рынке от вторичного рынка. Он, к сожалению, сохраняется. Был задан вот этими схемными проектами от застройщиков. И сейчас разрыв цен на первичном и вторичном рынках — 40%, а порой достигает 50%».

Такая ситуация довольно рискованна как для самих заемщиков, так и для банков, которые выдавая ипотечные кредиты на квартиры в новостройках по завышенным ценам, получают на баланс переоценённые залоги. Если заёмщик по тем или иным причинам перестанет выплачивать кредит, банк при продаже его квартиры не сможет вернуть ее полную стоимость, поскольку вторичное жилье намного дешевле. С целью снижения таких рисков ЦБ РФ с октября 2023 года ввел макропруденциальные меры для кредитов с низким первоначальным взносом и для заемщиков с высокой долговой нагрузкой, сделав таким образом их выдачу менее выгодной для банков. По ожиданиям регулятора, данные меры позволят сбалансировать темпы кредитования на ипотечном рынке.

На рынке недвижимости ЮФО и СКФО, как и по всей стране, разрыв цен варьируется от региона к региону. По данным «Домклик» на 10.10.2023 г., наибольший ценовой диапазон между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках зафиксирован в Астраханской области — 61% (преимущественно за счет самой Астрахани), где квадратный метр нового жилья в среднем стоит 121,5 тыс. руб., а вторичного – 75,3 тыс. руб. (см. таблицу 1). В конце августа эта разница достигала 76%. Для сравнения, в среднем по России разница составляет 27% при стоимости квадратного метра новостройки 132,5 тыс. руб., вторичного жилья – 105,4 тыс. руб. В Москве и Санкт-Петербурге схожая картина – 26% и 29% соответственно.

Регион	Средняя стоимость м² новостройки, рублей	Средняя стоимость м² вторички, рублей	Разница, %
Астраханская область	121 496	75 333	61%
Республика Крым	182 051	135 000	35%
Республика Адыгея	110 000	90 000	22%
Республика Дагестан	125 000	102 667	22%
Краснодарский Край	147 090	126 926	16%
Ростовская область	116 628	102 381	14%
Севастополь	175 461	158 732	11%
Волгоградская область	94 573	85 919	10%
Республика Калмыкия	80 346	78 631	2%
Ставропольский край	98 505	100 000	-1%
Чеченская Республика	-	76 322	-
Республика Кабардино-Балкария	-	80 563	-
Республика Карачаево-Черкессия	-	94 019	-
Республика Ингушетия	-	49 966	-
Республика Северная Осетия-Алания	-	85 000	-
По всей России	132 500	105 364	26%

Источник: Открытые данные Домклик на 10.10.2023 

На 35% цены на новостройки опережают вторичку в Крыму. Там средняя стоимость квадратного метра нового жилья перевалила за 182 тыс. руб., тогда как вторичного осталась на уровне 135,1 тыс. руб. В пределах самого Крыма наблюдается довольно неравномерное ценообразование. Так, в Ялте разница составила 56,5% при ценах 363,6 тыс. руб. и 232,3 тыс. руб. за «квадрат» на первичном и вторичном рынках соответственно. В Евпатории цены отличаются на 31%, при этом квадратный метр новостройки стоит 195 тыс. руб., вторички – 148,8 тыс. руб., а в Феодосии и вовсе вторичное жилье дороже, чем новое. В Севастополе вторичный рынок отстает всего на 11%. В этом городе средняя цена на новостройки приближается к средней по Крыму (175,5 тыс. руб.), а на вторичку значительно превышает ее (158,7%).

В Адыгее и Дагестане зафиксирована разница в 22%. В этих регионах средние цены на первичном рынке равняются 110 тыс. руб. и 125 тыс. руб., на вторичном – 90 тыс. руб. и 102,7 тыс. руб. соответственно.

В донском регионе первичка, за которую в среднем хотят получить 116,6 тыс. руб., обгоняет вторичку, сравнявшуюся по стоимости с дагестанской, на 14%. Незначительное отклонение в стоимости жилья в Волгоградской области – 10 % (94,6 тыс. руб. против 86 тыс. руб.)

В Краснодарском крае, где по итогам августа было выдано наибольшее на всем Юге количество ипотечных жилищных кредитов (8 166 единиц общей стоимостью 36,08 млрд руб.), цены на первичном и вторичном рынках недвижимости отличаются на 16% при средней цене за квадратный метр 147 тыс. руб. и 126,9 тыс. руб. соответственно. При чем в самом Краснодаре этот разрыв составляет 32%, в Новороссийске – 21%, в Сочи – 62%.

В стране есть также субъекты, где вторичная недвижимость дороже новостроек, хоть и незначительно. На Юге к таким регионам относится Ставропольский край, в котором стоимость первички составляет 98,5 тыс. руб., на 1% не дотягивая до вторичного жилья.

Отсутствует информация о средней стоимости новостроек в таких регионах, как Чечня, Кабардино-Балкария, Карачаево-Черкессия, Ингушетия и Северная Осетия. При этом стоимость вторички не превышает 100 тыс. руб. за квадратный метр, а в Ингушетии самое низкое значение – 50 тыс. руб.