Тимур Власенко, ГК «СДК»: Зачем вкладывать 17 миллиардов в Коктебель

Тимур Власенко — генеральный директор и совладелец ООО «Специализированный застройщик «Симферопольская девелоперская компания», один из крупнейших девелоперов Крыма. Группа компаний «СДК» работает на полуострове с 2016 года и специализируется на комплексном освоении территорий, строительстве жилых микрорайонов и курортной недвижимости. Сегодня компания строит микрорайон «Жигулина Роща» в Симферополе и реализует масштабный проект в Евпатории — курортный комплекс «Мойнако Резорт» на 2,5 тыс. апартаментов с грязелечебницей и микрорайон «Мойнако Ривьера». Общий объём инвестиций в эти объекты на финальном этапе реализации превысит 72 млрд рублей. Еще 17 млрд рублей компания планирует вложить в многофункциональный круглогодичный рекреационный комплекс в Коктебеле.

От проектирования к реализации: курорт в один этап за четыре года

— Горизонт реализации курортного комплекса в Коктебеле — 10 лет. Довольно долгий срок. Означает ли это, что проект будет разбит на очереди, когда вы планируете начать строительство?

— Это новый для Крыма формат — полноценный курортный отель, управлять которым сможет федеральный оператор в расширенном формате работы. Проектирование ведётся совместно с отельным оператором и консультантом, поэтому сроки здесь несколько иные. На данный момент мы занимаемся проектированием, параллельно проводим инженерные изыскания и сбор исходных данных, проходим различные экспертизы, вплоть до государственных и экологических.

Этот этап займёт у нас около календарного года. Само строительство и старт продаж мы планируем начать весной-летом 2027 года. Возводить объект будем в один этап, без разбивки на очереди, чтобы минимизировать любые неудобства для проекта, и завершить строительство за четыре года. Десятилетний срок реализации означает, что после ввода объекта в эксплуатацию, завершения отделочных работ и настройки всех процессов вместе с отельным оператором, выход на проектную мощность произойдёт на десятый год. Это касается загрузки отеля, продаж и работы всех сервисных служб. Само же строительство займёт четыре года.

Реализовать масштабный проект в Евпатория компания намерена за 10 лет, при этом сам этап строительства планируется завершить за четыре года // Фото предоставлено спикером 

— Объем заявленных на ПМЭФ инвестиций — 10 млрд рублей. Это окончательная сумма или предполагаются корректировки?

— Мы подписывали меморандум на минимальную расчётную цифру в 10 млрд рублей. Однако после того, как мы сформировали полную концепцию проекта и увидели масштаб, 86 тысяч кв.м. вместо предполагаемых ранее 76 тысяч, стало понятно, что минимальный объём инвестиций составит уже 17 миллиардов рублей.

— Какова структура инвестиций? Рассчитываете ли вы на банковское кредитование или проект будет финансироваться исключительно за счёт собственных средств?

— Мы планируем реализовывать данный проект в рамках 214-го Федерального закона, поэтому речь идёт о проектном финансировании от уполномоченного банка-партнёра. На сегодняшний день мы стратегически сотрудничаем с ВТБ. Реализация недвижимости будет осуществляться инвестором, а дальнейшее управление возьмёт на себя отельный оператор. Фактически мы хотим создать некий гибридный продукт, позволяющий построить курортный комплекс высокого уровня без привлечения дорогого финансирования. В сегодняшних реалиях это вполне осуществимо.

Мы находимся на финишной стадии переговоров с двумя операторами — Mantera Group и Cosmos Hotel Group. Сейчас формируем окончательную позицию, с кем из них идти дальше по проекту.

На эту тему

Итоги ПМЭФ‑2026 для Юга: меньше соглашений, больше Крыма

Поделиться

— Регион берёт на себя какие-то инфраструктурные обязательства — дороги, электричество, инженерные сети?

 — Мы не перекладываем инфраструктурные обязательства на республику, всё реализуем в рамках проекта. Обеспечение всей необходимой инженерной инфраструктурой будет выполнено за счёт инвесторов. Технические условия от ресурсоснабжающих организаций уже получены. Строительство всей инженерной инфраструктуры, включая подъездные пути, обойдётся, если не ошибаюсь, в сумму от 500 до 700 миллионов рублей — и мы делаем это за свой счёт.

— В Коктебеле до сих пор отсутствует централизованная система канализации, очистные сооружения только строятся и должны быть введены в эксплуатацию в конце 2026 года, однако сроки завершения работ неоднократно сдвигались. Как ваш проект будет коррелировать с их вводом?

— Мы получили технические условия от «Воды Крыма», в рамках которых строим определённую часть напорного водовода и дофинансируем строительство канализационной насосной станции, которая возводится для увеличения пропускной способности. То есть мы профинансируем «Воду Крыма», и в рамках адресной программы этот объект будет завершён. Поскольку ввод нашего комплекса в эксплуатацию запланирован на 2032 год, то и республика, мы уверены, к этому моменту все работы уже завершит.

От амфитеатра до пляжа: концепция курорта

— Какие объекты благоустройства и инженерной инфраструктуры планируется построить помимо заявленных гостиниц, вилл, таунхаусов, гостевых домов и курортных резиденций?

— Из 86 тысяч кв.м. недвижимости 51 тысяча — это номерной фонд со средней площадью номера 45 квадратных метров, что в сумме даёт 1 641 номер. Остальные 35 тысяч квадратных метров отводятся под сервисную и коммерческую инфраструктуру. Это общежитие для персонала, прачечная, столовая для сотрудников, а также все необходимые служебные помещения отеля: лобби, багажная, камеры хранения.

Кроме того, предусмотрено большое количество точек питания — рестораны, закусочные, шведская линия. Мы планируем построить медицинский центр, банный комплекс, амфитеатр и порядка 5 тысяч квадратных метров подогреваемых бассейнов. Фактически, в этом объекте на один номер будет приходиться 4,5 квадратных метра общественных пространств, что вдвое превышает международный стандарт для премиальных отелей.

Часть комплекса сделаем открытой для внешних посетителей. Например, в низкий сезон ресторан или медицинский центр смогут посещать горожане, не останавливающиеся в номерах. Пляж мы планируем разделить на две части.

Одна часть будет закрытой и работать в рамках медицинской лицензии как оздоровительный пляж при медицинском комплексе. Вторая часть пляжа останется в свободном доступе для всех желающих.

Таким образом, мы строим не просто номерной фонд с сопутствующей инфраструктурой, а полноценный курортный отель, который сможет работать круглый год в формате международных отелей повышенного качества.

Курорт расположится у подножия Карадага, его территория граничит городищем Тепсень и Карадагским природным заповедником // Фото предоставлено спикером

— Проект позиционируется как элитный курорт у подножия Карадага. Как вы собираетесь балансировать между коммерческой эффективностью и сохранением уникальной природы Коктебеля, учитывая ограничения по высотности и особый статус этой территории?

— Территория курорта граничит с объектом культурного наследия — городищем Тепсень, а также с границами заповедника. Участок образован в полном соответствии с действующим законодательством, проведены все необходимые экспертизы, никакие охранные зоны не нарушаются. Это уже сформированный, свободный от застройки участок, который находится у нас в аренде на 49 лет.

Мы разработали проект с учётом охраны культурного наследия, чтобы сохранить архитектурный ансамбль, открывающийся с балкона и веранды дома-музея Максимилиана Волошина. С самим музеем наш участок не граничит. Основная высотность — мало- и среднеэтажная. Главное здание гостиницы, которое формирует архитектурный фасад, всего шестиэтажное. Те строения, которые расположены по верхней части предгорья, не будут превышать высотную отметку в 15 метров. Самые нижние здания, находящиеся в низине, достигают 30 метров — это девять этажей.

Привлекли культурологов, провели историко-культурную экспертизу в Министерстве культуры РФ, которая обосновала, что данная высотность не повлияет на существующее наследие. Кроме того, мы адаптировали архитектуру к местности. Форма зданий будет напоминать вулканические образования — округлые очертания, органично вписывающиеся в коктебельский ландшафт. Проект самодостаточен и представляет собой закрытую экосистему, вписанную в окружающую среду. На разработку и редактирование концепции потратили более полугода, это обошлось примерно в 20 млн рублей, без учёта инженерных изысканий и аналитики — это отдельные статьи расходов.

— Как вы оцениваете туристический потенциал проекта? Какой турпоток планируете привлечь?

— Мы не ставим задачу генерировать дополнительный туристический поток. Исходим из того, что среднегодовая загрузка комплекса составит порядка 70%. Мы будем работать с федеральным отельным оператором, у которого есть собственные каналы продаж: B2B, B2C, корпоративные продажи, профсоюзы, крупные предприятия. Мы не сомневаемся, что они смогут обеспечить загрузку комплекса.

Масштабные проекты в Евпатории и Симферополе: инвестиции выросли почти вдвое

— Проект в Коктебеле — не первый ваш крупный рекреационный проект в Крыму. Пожалуй, самый масштабный — это мега-стройка в Евпатории: «Мойнако Резорт» на 2,5 тысячи апартаментов с пятью башнями и собственной грязелечебницей и микрорайон «Мойнако Ривьера». На каком этапе сейчас эти объекты и вырос ли объем инвестиций за несколько лет их реализации?

— По объёму инвестиций мы закрыли то, что заявляли изначально. На сегодняшний день мы уже вложили более 12 млрд, хотя изначально общий объём планировался на уровне 16 млрд. Общий объем инвестиций в итоге составит около 35 млрд рублей.

На сегодняшний день мы ввели в эксплуатацию первые две очереди «Мойнако Ривьера» и закончили строительство детского сада. Сейчас строим третью очередь, уже прошли экватор и приступаем к четвертой.

На завершающей стадии находится первая очередь курортной резиденции «Мойнако Резорт» с водогрязелечебницей, планируем начинать строительство второй очереди. Фактически проект прошёл самые сложные начальные этапы, набрал темп. Думаю, к 2027 году мы пройдём половину пути, чтобы к 2032-му полностью его закончить.

— Проект реконструкции и благоустройства набережной озера Мойнаки в Евпатории также включен в ваш проект. На каком этапе сейчас находятся работы и каковы сроки завершения благоустройства?

— На данный момент мы провели сбор исходных данных, внесли изменения в градостроительную документацию, разработали проект благоустройства с проектно-сметной документацией и прошли государственную экспертизу. Сейчас получили постановление администрации об определении способов исполнения социальных обязательств в виде благоустройства и ждём заключения трёхстороннего договора между администрацией, подрядчиком и нами как инвестором. Надеюсь, в ближайшее время приступим к работам.

Реализация проекта реконструкции набережной пройдет поэтапно. Концепция в том, что каждый новый сезон будет открываться новая локация, новые места, новые точки притяжения. Первый этап завершим к следующему сезону, в конце весны-начале лета 2027 года, затем в межсезонье начнём второй. Первые два этапа — это пешеходные дорожки, освещение, малые архитектурные формы, несколько детских площадок и городок безопасности для ГИБДД. И так от года к году параллельно с вводом новых очередей жилья или курортной резиденции будем добавлять элементы: поля для пляжного футбола или волейбола, амфитеатры, лабиринты, живые изгороди. Фактически это линейный объект, который будет постоянно привлекать посетителей за счёт появления нового.

В реализацию проекта в Евпатории уже вложили 12 млрд рублей инвестиций // Фото предоставлено спикером

— Микрорайон «Жигулина Роща» в Симферополе начали строить в 2016 году и по плану должны были завершить за 10 лет. На какой стадии сегодня строительство и с чем связан перенос сроков на декабрь 2028 года?

— Всю социальную инфраструктуру — четыре детских сада, школу, паркинг, бульвар, благоустройство русла реки Славянка — мы завершили в плановые сроки. Сейчас строим три предпоследних очереди проекта. Осталось начать последний пусковой комплекс. Надеюсь, в этом году приступим, и это будет финальный объект «Жигулиной Рощи».

Что касается сроков, то это не столько сдвиг, сколько корректировка масштаба. Когда мы заключали первоначальное инвестиционное соглашение в 2016 году, закладывали срок реализации 10 лет, а объём — 336 тысяч кв.м.. Сегодня мы уже построили 350 тысяч — фактически выполнили изначальный проект и перешагнули его. В процессе мы увеличили площадь за счёт «Мраморного» квартала. В финале проекта мы построим почти полмиллиона квадратных метров жилья. И если первоначальный объём инвестиций составлял 16 млрд, сейчас мы подходим почти к 37 млрд. Кроме того, от старта проекта мы пережили многое: блэкаут, три изменения 214-го Федерального закона, коронавирус, проблемы с логистикой. Всё это наложило отпечаток на сроки.

— Крым сейчас поднялся на пятое место в Национальном инвестиционном рейтинге, поделив позицию с Чеченской Республикой. Как вы оцениваете инвестиционный климат региона сегодня?

— На протяжении реализации всех наших проектов мы получали поддержку региональных властей — от методологической до содействия в снятии административных барьеров. Это давало возможность быстрее выходить на площадку и запускать строительство в сжатые сроки. При возникновении сложностей нам выстраивали коммуникационное окно с банками-партнёрами, помогали решать вопросы с ресурсоснабжающими организациями.
Например, мы получили федеральные субсидии на строительство детских садов, школы, инженерных сетей и других объектов социальной инфраструктуры в рамках проекта у озера Мойнаки — около пяти миллиардов рублей. Сейчас занимаемся продлением трамвайной линии в Евпатории, а также проектированием расширения дороги на улице 60-летия Октября, которая соединяет город с Заозёрным и проходит вдоль нашего проекта. Нам подтвердили выделение федеральных средств на эти работы в размере около 800 млн рублей. Мы взяли на себя обязательства за свой счёт выполнить проектно-сметную документацию и пройти госэкспертизу. Благодаря этой поддержке делаем то, что даже не планировали, — продлеваем трамвайную линию. Долгое время это была «голубая мечта» евпаторийцев, но к ней никогда не шли. Сегодня мы уже загружаем проект в госэкспертизу.