В Торгово-промышленной палате Ростовской области «Эксперт Юг» провёл круглый стол на тему: «Рынок жилья без дольщиков: как делать новые проекты?». В обсуждении участвовали топ-менеджеры строительных компаний региона и работающих здесь банков.
Поводом для встречи стало грядущее ужесточение федерального законодательства. Во-первых,1 июля 2018 года вступят в силу поправки к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» (№ 214-ФЗ от 30.12.2004 г.). В них, например, зафиксировано, что застройщиком может быть только компания, с опытом работы на рынке от трёх лет и имеющая разрешения на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. метров многоквартирных домов. Более молодые и мелкие компании просто не смогут работать. Кроме того, в 22 уполномоченным государством банках будут открыты «счета застройщиков», на которые дольщики должны будут перечислять свои средства. Речь о деньгах, которые пока поступают от физлиц в кассы строительных компаний. По мнению банкиров, это повысит прозрачность отрасли, поскольку существенно облегчает контроль за целевым использованием средств. Во-вторых, правительство России утвердило план поэтапного перехода от долевого финансированию жилищного строительства к проектному финансированию. В итоге, к взаимоотношениям между застройщиком и дольщиком подключается третья сторона — банк. Предполагается, что участники долевого строительства будут перечислять средства на специальные счета эскроу в банки, а они — финансировать стройку, в том числе и за счёт полученных от граждан денег.
По словам генерального директора аналитического центра «Эксперт Юг» Владимира Козлова, выступившего в роли модератора круглого стола, сегодня в России около 80% жилья финансируется за счёт дольщиков. «Сейчас предлагается дорожная карта, в соответствии с которой в течение трёх лет это финансирование хотят заменить банковскими кредитами и другими источниками, — напомнил аналитик. — По некоторым оценкам, речь о замещении почти 4 трлн рублей. За те же три года объёмы проектного финансирования в стране должны вырасти минимум в девять раз».
Готовность банковского сектора к такому повороту вызвала больше всего споров у участников встречи. Дискутировали в основном по двум вопросам: доступность дешёвых кредитных ресурсов и наличие денег, необходимых банкирам для стабильного участия в строительных проектах. Большинство строителей единодушно признали: пока у кредитных организаций таких возможностей нет. «Мы провели встречи с рядом банков,— сказал председатель правления АСО «Комстрой» Станислав Цвиренко. — У них есть первоначальные предложения для нас. Но всё упирается в стоимость этих кредитов».
Со слов строителя, сейчас наиболее обсуждаемая ставка — от 13% годовых, а это дорого. «Большинство компаний, при существующей маржинальности строительного бизнеса, не готовы работать с банками на таких условиях, — уверен Цвиренко. — Если не будет механизма государственной поддержки строительных проектов, с уменьшением стоимости кредитов до 6-8% (при инфляции 4-5%), далеко не каждый строитель захочет реализовывать такие проекты».
По мнению управляющего партнёра концерна «Единство» Игоря Далаксакуашвили, ситуация с кредитами обстоит ещё хуже, поскольку сейчас эффективная ставка не 13%, а 17%. «Если, при существующей рентабельности бизнеса в 20%, 17% отдавать банку, то это может быть выгодно только аффилированной с ним строительной компании, — заметил спикер. — Когда в одном кармане банк, а в другом — строительная фирма, бизнес идёт. Иначе это просто невыгодно. Большинство строительных компаний просто уйдут в другие ниши, не требующие участие дольщиков. Например, будут строить за свои деньги коттеджи и продавать».
Но вопрос ставки, по мнению Далаксакуашвили, не самый острый. Эксперт посчитал, что сейчас только на ростовский рынок для финансирования строительных проектов надо «порядка 15 млрд рублей в год» и засомневался, что у работающих в регионе банков есть такие деньги. «Кроме того, под обеспечение таких кредитов нужна соответствующая залоговая масса, а это ещё 50 млрд рублей», — закончил подсчёт топ-менеджер «Единства».
По мнению гендиректора ООО фирма «Руслан» Адама Батажева, гипотетически у банков могут быть такие средства, но вот полного доверия между банками и строителями нет. По-прежнему банки, уверен Батажев,ведут себя по отношению к строителям, как жесткие кредиторы, превращая получение любого кредита «в сущий ад». «А когда банки будут отвечать ещё и за средства дольщиков (после вступления в силу всех поправок в ФЗ-214),то ситуация будет ещё хуже», — предупредил строитель.
Присутствовавшие на круглом столе представители банков были настроены оптимистично. «Смысл всех поправок в ФЗ-214 — это защита населения (от риска стать обманутыми дольщиками) и повышение прозрачности строительной отрасли, — напомнила управляющий ростовского филиала банка «Российский капитал» Анна Штабнова. — В частности, «счёт застройщика» позволит нам чётко понимать: сколько средств от дольщиков поступает и как именно они расходуются. С другой стороны, сейчас в банке разрабатываются несколько вариантов кредитования застройщиков в рамках проектного финансирования. Ставки от 3% до 6% совершенно реальны. Наиболее приемлемое соотношение заёмных и собственных средств строительных компаний на один проект – 60% на 40%».
«У крупных банков достаточно средств, чтобы финансировать строительные проекты, и это гораздо больше, чем 15 млрд рублей в год на регион, — подчеркнул начальник Центра ипотечного кредитования розничного бизнеса ВТБ в Ростовской области Андрей Инвияев. — ВТБ, конечно же. входит в список банков, которые будут работать с застройщиками по новым правилам. Сегодня у нас есть понимание, как надо сотрудничать. Схемы 60% на 40% или 70 на 30% для нас не подходят. Сейчас банк ВТБ разрабатывает механизм проектного финансирования, который устроит все стороны. Но конкретные предложения будут готовы к 1 июля».
«Сейчас только в ростовском отделении для застройщиков открыто кредитных линий более чем на 5 млрд рублей,— уточнил начальник сектора финансирования недвижимости Ростовского отделения ПАО Сбербанк Анатолий Гедзь. — Единственный ограничитель, который не позволяет нам нарастить объёмы, — текущая ситуация на рынке. Пока трое из пяти компаний выбирают долевое финансирование, поскольку средства дольщиков строительным компаниям достаются бесплатно, а за проектное финансирование надо платить».
Например, в рамках проектного финансирования со Сбербанком работает ООО «Азово-Донская девелоперская компания», осуществляющая строительство объектов в Ростовской области и Краснодарском крае. Генеральный директор компании Константин Швалев сообщил коллегам, что считает данный опыт успешным. «Мы совместно со Сбербанком осуществляем проектное финансирование, где доля банка – 70%, — уточнил девелопер. — Наша экономика адаптирована к тому, чтобы (вовремя) платить проценты и искать новые пути для повышения маржинальности».
Однако коллеги оптимизма не разделили. «Мы на строительство одного дома получили 500 млн рублей от дольщиков и 35 млн рублей — от банка, — сообщил гендиректор ООО «Строительный трест КСМ-14» Владислав Григориадис.— Это позволило нам нормально работать. Но если бы мы от банка получили полмиллиарда, да еще под проценты, то стройка просто бы остановилась».
По мнению большинства собравшихся, сегодня в России дольщиков, которых обманули криминальные структуры, не более 1,5%. Остальные пострадали из-за банкротства строительных компаний, не рассчитавших собственные силы и провалившие экономику. А это проблема, которую не решить перенаправлением денег дольщиков от «касс» строительных компаний — в банки. Чтобы отрасль развивалась, нужны целевые государственные программы и новые инструменты стимулирования основных игроков рынка.
За подготовку и проведение мероприятия аналитический центр «Эксперт Юг» благодарит генерального партнёра, ведущего в России производителя керамической плитки КГ Unitile (торговые марки Gracia Ceramica и «Шахтинская плитка»), партнёров — компанию «Балтийский лизинг» и производителя тротуарной плитки и элементов благоустройства компанию «АксайСтройПром» (торговая марка «Беттекс»).
