Почему цены на жилье в Краснодаре выше цен в Ростове?

Автор — кандидат экономических наук, руководитель отдела маркетинга и аналитики «Дон-МТ-недвижимость», доцент кафедры коммерции и логистики РГЭУ РИНХ.

Недавно «Эксперт Юг» сообщал о том, что Краснодар вошел в топ-7 городов с самыми высокими ценами на жилье.

Одной из причин взрывного роста цен в столице Кубани, эксперт назвал программу льготного ипотечного кредитования и возобновившийся инвестиционный спрос на жилье.

Если рассуждать о причинах роста цен, то следует принять во внимание два понятия: рост себестоимости и соотношение платежеспособного спроса и предложения. В целом по РФ рост себестоимости обоснован переходом на проектное финансирование и резким ростом цен на строительные материалы.

Будут ли покупать или нет, зависит от платежеспособного спроса. Здесь включаются рыночные механизмы и такое понимание, как конъюнктура рынка, то есть соотношение платежеспособного спроса и предложения. Если спрос большой, а предложение недостаточное, то цена растет. В противном случае, цена идет вниз. Именно льготная ипотека обеспечила платежеспособный спрос и дала людям возможность покупать квартиры.

Чтобы ответить на вопрос, почему в Краснодаре цены резко стали расти, а в Ростове нет, следует рассмотреть такое понятие, как привлекательность сегмента. Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Краснодар, Калининград являются городами максимально интересными для внешней миграции. Естественно, люди из других регионов, имея возможность использовать льготную ипотеку в 6,5%, учитывая инфляцию и рост цен на жилье, стараются приобрести жилье именно в этих географически привлекательных городах РФ. К сожалению, Ростов в большей степени интересен для области, но не для внешней миграции.

Если говорить о первичном рынке, то в ЮФО в первом квартале 2021 года было зарегистрировано 20 181 договор долевого участия, из них в Краснодарском крае — 11 495 договоров, в Ростовской области — 4 833 договора. Доля зарегистрированных ДДУ по Краснодарскому краю составляет 56,96% от общего количества договоров, зарегистрированных в ЮФО, а доля Ростовской области — 23,95%. Как видно, основной объем продаж сосредоточен в Краснодаре. О ценах на жилье в Краснодаре, Ростове и Сочи

В июле 2020 года цена квадратного метра равнялась 54, 6 тыс. рублей, а по данным на 19 июля 2021 года — 90 тыс. рублей. Рост за год составил 64,84%. Если сравнивать с Ростовом, то в июне 2020 года цена была 54,3 тыс. рублей за кв.м, в июне 2021 года — 76,9 тыс. рублей за кв. м. Рост составил 41%. В июле 2020 года цена была 55,9 тыс. за кв.м., на 19 июля 2021 года — 78,6 тыс. за кв.м. Рост составил 40,61%. Мы видим резкий рост цен и в Ростове, и в Краснодаре, но в Краснодаре он выше, что объясняется не только переходом на проектное финансирование и ростом цен на стройматериалы, но и льготной ипотекой, которая дала возможность потенциальным клиентам из других регионов приобрести жилье в привлекательном для них регионе. Давайте посмотрим на цены в Сочи: в июле 2020 года цена была 94,5 тыс. за кв. м, а в июле 2021 года — 215 тыс. рублей за кв. м. Рост составил 173, 3 тыс. за кв. м. В июле 2021 года сочинское жилье можно было приобрести за 215 тыс. за кв.м, а жилье в Москве — 251 тыс. за кв. м.

Итак, себестоимость увеличена за счет проектного финансирования и роста цен на строительные материалы, а льготная ипотека обеспечила платежеспособный спрос, что способствовало росту цен на объекты жилой недвижимости во всех городах страны, а особенно в городах максимально интересных для внешней миграции.